地产的逻辑会如何演绎.PDF

固 定 收 证券研究报告 益 分析师： ＃title ＃ 黄伟平 S0190514080003 喻坤 S0190517090003 地产的逻辑会如何演绎？ 左大勇 S0190516070005 债 研究助理：徐琳 券 ＃createTime1 ＃ 2019 年4 月16 日 研 投资要点 究 ＃assAuthor ＃ 当前货币宽松、社融企稳叠加稳增长的压力，资金是否大幅流向传统稳增长部门（地产+ 基建）成为短期经济能否企稳的重要关注点，本文从地产的角度，厘清可能影响今年地产 投资需求的主要因素。 ＃relatedReport ＃ ⚫ 地产销售：周期分化逻辑的进一步演绎。1）2015 年至今的地产销售周期的主要特征 相关报告 为区域分化，其中重要因素是棚改货币化。2 ）当前地产周期区域分化的新特征：一 二线城市边际改善，三线及以下城市下行趋势未完。主要原因包括：①不同等级城市 债市调整后的冷思考 人口净流入规模不同，进而导致城市内生购房需求的差异。②不同等级城市地产内生 周期错位。3）返乡置业的趋势开始缓和。 避其锋芒，击其惰归——2 季 度利率策略报告 ⚫ 政策边际放松VS 地产周期的力量 稳增长与防风险的平衡木 ➢ 当前地产调控政策边际放松，但与 12 年形似而神不似。18 年下半年以来出现多 个城市边际放松地产调控，以及部分核心城市销售边际回暖，与12年那轮地产周 再议曲线陡峭化 期的前奏相似，但12 年那轮地产周期启动的必要条件是11 年底开始的 3 次降准 和2 次降低存贷款利率。当前并未看到全面性的降低存贷款基准利率政策的出台， 社融企稳了，债市怎么看？ 且各地地产调控政策放松力度与12年相比更为温和。且3 月经济似乎有短期企稳 的迹象，这可能会提升管理地产放松预期的必要性。 波动的节奏VS 下行的趋势 ➢ 与前几轮明显的政策周期相比，当前地产销售区域结构的新变化似乎更多地是其 自身地产内生周期的演变。①当前一二线地产销售的边际改善主要由内生购房需 从银行发永续债谈起 求驱动，对政策放松的依赖度不高。②三线及以下城市由于前期棚改货币化导致 潜在购房需求一次性释放，地产政策边际放松对其地产销售走弱的趋势影响不大。 趋势 VS 波动，当前应更看重 哪个？ ➢ 整体而言，由于三线及以下城市占比超过 70%，而当前这些城市地产内生周期仍 是下行趋势，当前全国住宅销售面积同比大概率仍会逐渐走低，若一二线地产销 以时间磨空间 售的改善持续，则住宅销售增速下行的斜率可能趋缓。但如果后续出现全国范围 的降低首付比或贷款利率、放开限购限贷等政策，则会对全国层面的地产销售形 波动放大，坐稳扶好 成支撑。 ⚫ 地产投资：