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地 产 销 售 培 训 资 料 第 PAGE 9页 总 NUMPAGES 9页 房地产基本知识及概念 一、什么是房地产 1、房地产的概念 房产是房屋及其权利的总称。地产指土地及其权利的总称。房地产是房产和地产的总称。同时又被称为“不动产”。 目前，我国商品房最完整的权益包含房屋所有权、土地使用权、租赁权、抵押权、典权等。 房屋所有权：指房屋所有权人依法对房地产享有占有、使用、收益和处置的权利。 中国现行的土地政策、制度 社会主义公有制：①、全民所有制（国有） ②、劳动群众集体所有制（集体） ③、个人所有制 此外，对外还有涉外房产。 土地使用权：指土地使用权人依法对国有土地或者集体土地享有占有、使用、收益和部份处置的权利。 A、国有土地使用权的获取途径 行政划拨（在政府允许的情况下，无偿（确属必须）使用土地） 国家出让 国家出让土地使用权出让的方式：招标、拍卖、协议出让 土地使用权的出让年限 居住用地：70年 工业用地：50年 综合用地：50年 教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年 商业、旅游、娱乐用地：40年 房地产转让：⑴买卖；⑵赠予；⑶其他合法方式；⑷租赁 B、集体用地（农地：土地承包经营权、宅基地使用权） 征地：基本农田，基本农田除外的耕地超过35公顷，其它土地超过70公顷要报国务院审批。 ★土地使用权的续期：应在到期前一年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证件。 《物权法》对此做出了明确规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但是，法律并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确规定。 租赁权：是指房地产使用权获得者在其有效期内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权。 A、有下列情况之一的房屋不能出租： 未取得房屋产权证，若产权证未办理下来，需持购房合同 被司法、行政机关裁定、查封或限制使用的（限制权利） 限制权利：使用、占用、处分、收益 共有房屋未取得共有人同意的 权属关系有争议的 违章建筑 不符合安全标准 抵押后,未经抵押人同意 不符合公安、环保、卫生条例规定的 B、租赁的期限： 上限：20年 下限不限 C、房屋租赁的修缮责任 出租房屋自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人维修。 D、终止合同的条件： 未经出租同意擅自转租，出租人有权收加房屋 承租的房屋擅自转让或转借他人，私自调换 将承租房屋改变结构、改变使用用途 无正当理由，拖欠房租六个月 公有闲置6个月 承租人利用承租房屋进行非法活动的 故意损害房屋 法律、法规规定可以收回的 抵押权：是指房地产使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利。 典权：支付典价占有他人房地产为自己使用收益的权利。 2、房地产的特性 不可移动性 寿命长久性 独一无二性 保值增值性 相互影响性 3、房地产业和房地产企业 房地产业：是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。 房地产企业：房地产投资开发企业，房地产中介企业（包括咨询、评估、经纪），房地产物业管理企业。其中房地产中介企业、房地产物业管理企业属房地产服务业。 4、房地产价格 A、商品房价格的构成 （1）、土地费用 构成：a.一定年数的地租总额（土地出让金） b.土地开发成本（如动、拆迁费用，七通一平、地块基础设施成本） c.土地开发利润（投入土地开发的成本应获得的利润） （2）、房地产开发经营成本和利润 建筑安装成本 由开发商支付给建筑总承包商的成本 其他开发成本 如：a.施工前期成本（专业费用） 如对开发进行的咨询、策划、可行性研究、规划、勘察、设计等费用。 b.销售费用：市场推广，销售代理办公费 物业管理费：竣工至售出期间由开发商承担管理的费用 c.管理费（如人工、办公用品等为管理而支出的费用） d.税费：指由开发商负担，按国家规定可计入房地产商品成本的税赋 e.投资利息：开发成本和土地成本的正常利息 f.开发商利润：指不包括投资利息的开发成本和获得土地的成本的正常利润 房地产税 如营业税、城乡维护建设税、教育附加和固定资产投资方向调节税等。 B、房地产价格的种类 综合造价。 总价格、单位价格和楼面价格。 楼面价：地块拍卖后的成交楼面地价，表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。 楼面价格=土地总价/总建筑面积 期房价和现房价。 报价、起价、成交价、均价。 抵押价：拍卖抵押房地产所获金额扣除拍卖手续费所剩余的金额。 拍卖价：房地产拍卖过程中形成的价格。 C、房地产定价因素 在项目周边兴建大型基础设施或公共设施，如绿地、公园、桥梁、体