星沙-浏阳-园区市调报告-2011.1.20.pptVIP

星沙-浏阳-园区市场调研报告 星沙区域总体概述 星沙位于湖南省长沙县中部偏西，为长沙县城区和工商业中心，地处长沙县、芙蓉区和开福区三县区交汇处； 2009年星沙镇撤销，自原星沙镇辖域分设星沙、湘龙、泉塘3个街道办事处。星沙街道办事处范围为京珠高速以东、长永高速以北区域；总面积24.53平方公里，总人口9.3万人。 随着1996年县治的正式搬迁和1997年国家科委批准为长沙高新技术产业开发区星沙工业高科技园，星沙建设力度不断加大，14家世界五百强企业和近二百家大型企业纷纷落户星沙，有效地促进了行业聚集和企业集群的快速发展。 房地产市场——09年市场迅速复苏，近两年销售形势非常乐观 区域重点建设规划——城市副中心和商业副中心，公路、铁路、高速、水路纵横交错。 区域重点建设规划——6条桥梁跨越浏阳河往市内 区域重点建设规划——交通网络发达 产业结构——集聚了13家“世界500强”企业，发展前景持续看好。 产业结构——新型的现代商圈，消费群体稳定。 产业结构——四区勾勒出新城的发展雏形 区域宏观市场总结——交通区位独特、基础设施完善、发展前景看好 五大区域板块综合特征分析 星沙-中心板块 星沙-中心板块在售项目价格 中心板块重点楼盘（1）——蝴蝶谷 星沙-中南板块 星沙-中南板块在售项目价格情况 中南板块重点楼盘（1）——紫晶城 中南板块重点楼盘（1）——紫晶城 中南板块重点楼盘（2）——星城雅郡 中南板块重点楼盘（2）——星城雅郡 中南板块重点楼盘（2）——星城雅郡 中南板块重点楼盘（3）——银盘鑫城 东南板块 东南板块在售项目12月均价 东北板块 东北板块在售项目营销动态 东北板块重点楼盘（1）——恒基凯旋门 东北板块重点楼盘（1）——恒基凯旋门 东北板块重点楼盘（1）——恒基凯旋门 东北板块重点楼盘（2）——华润凤凰城 东北板块重点楼盘（2）——华润凤凰城 万家丽北板块 万家丽北板块在售项目12月均价 万家丽北板块重点楼盘（1）——郡原居里 万家丽北板块重点楼盘（1）——郡原居里 万家丽北板块重点楼盘（2）——好望谷云邸 万家丽北板块重点楼盘（2）——好望谷 万家丽北板块重点楼盘（3）——红树湾 万家丽北板块重点楼盘（3）——红树湾 在建未开盘项目分析（1） 在建未开盘项目分析（2） 在建未开盘项目分析（3） 在建未开盘项目分析（4） 在建未开盘项目分析（5） 在建未开盘项目分析（6） 星沙市场调研小结 2010年星沙商品房均价为3788元/㎡，环比2009的3159元/㎡上涨了20%。并从2010年8月开始，网签均价连续5个月突破4000元/㎡大关，2010年12月商品房均价为4200元/㎡，达到历史新高。 以华润凤凰城、恒基凯旋门为代表的外来大盘，带动了星沙板块楼市的复苏及房价的整体提升。 星沙的本地购买力，很大一部分来自拆迁的居民，2010年拆迁户达5000-6000户，星沙本地可以消化的供应量就有50万-60万平方米。 从户型结构看，长沙县销售的商品房仍以中小户型为主，120平方米以下的商品房占整个销量的69%，90平米以下是市场需求的主力户型。前来长沙县置业的非长沙县居民占到了65%。 2010年为“政策调控年”，全国的房地产市场在经受国家政策考验；而长沙依然是全国同类地产市场的价格“洼地”；长沙市场还是依然保持着自己高调的姿态，价格持续的走高；不管是长沙的房价还是星沙的房价目前没有回落的迹象，且市场发展潜力看好。 浏阳市总体概述 浏阳隶属长沙市，位于湖南东部偏北，东邻铜鼓、万载、宜春；南接萍萍乡及醴陵、株洲；西倚省会长沙；北界岳阳市。 总面积5007平方公里，市辖辖4个街道、26个镇、7个乡，总人口139万 。 全年实现地区生产总值359.8亿元，增长15.6%；完成财政总收入28.6亿元，增长13% 。 2009年，全市完成全社会固定资产投资220.74亿元，增长29.17%。 完成房地产投资额20.05亿元, 增长29.41%；商品房屋销售面积86.02万平方米，增长36.65%。 浏阳市行政区划 　　城区：淮川街道办事处、荷花街道办事处、集里街道办事处、关口街道办事处、溪江乡、太平桥镇； 　　浏东新区：沿溪镇、官渡镇、大围山镇、古港镇、永和镇、张坊镇、小河乡、高坪镇、三口镇、达浒镇； 　　浏南新区：大瑶镇、文家市镇、金刚镇、中和镇、杨花乡、澄潭江镇； 　　浏西新区：镇头镇、普迹镇、枨冲镇、柏加镇、葛家乡； 　　浏北新区：沙市镇、社港镇、龙伏镇、淳口镇； 　　工业新城：永安镇、洞阳镇、北盛镇、蕉溪乡； 浏阳市宏观经济环境分析 经济增长稳中求快 ，房地产开发投资额增长迅速 近两年浏阳房地产市场新开工面积和施工面积增速快，市场供应潜力好 房价走势平稳，市场供需平衡，市场呈现良性发展趋势 ，刚性需