销售基础知识培训材料.docVIP

房地产开发及投资 房地产开发制度 房地产开发的概念 房地产开发是指在信法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的行为。 房地产开发的的原则 房地产开发应当遵循下列原则： 严格执行城市规划原则 讲求效益的原则。即房地产开发应当将经济效益、社会效益和环境效益有机的结合起来。 全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。 土地征用的审批权限 征用下列土地，由国务院批准： 基本农田； 基本农田以外的耕地超过三十五公顷的； 其它土地超过七十公顷的。 征用条款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。 房地产综合开发流程 房地产开发项目策划 主要目的是决定投资开发的对象。 房地产开发的前期工作 主要目的是为开工建设做好准备。 房地产开发项目的建设管理 主要目的是保证按期、按质、按量、节约、安全地完成房地产开发项目的建设。 房地产开发项目的经营工作 主要目的是找到客户，实现房地产开发项目的价值。 房地产开发项目后评价环节 主要目的是弄清此项目的盈亏数目及其基因，弄清项目的综合效益如何。 后评价经济核算 效益评价经营工作经营方式选择 后评价 经济核算 效益评价 经营工作 经营方式选择 ↓ 评估促销工具 ↓ 确定租售价格 ↓ 经营企业 ↓ 开展租售 建设管理 落实监理 ↓ 工程控制 ↓ 竣工验收 ↓ 预租预售 前期工作 ↓ 征地拆迁 ↓ 勘察、规划设计 ↓ 开工准备 ↓ 预租预售 房地产开发项目策划 ↓ 市场研究 ↓ 项目设想 ↓ 项目建议书 ↓ 可行性研究 ↓ 流程设计 房地产投资 地产投资是指投资者将资本投入到房地产业，以期在将来获得不确定的收益，就是将资金用于房地产开发经营中的行为。 特点：1、投资成本高2、投资回收期长 3、投资风险大 4、收益性好 一、储蓄和投资的比较 方式 项目 储蓄 投资 货币使用者 银行 直接 对资金使用的参与 间接 直接 货币增值程度 较小 较大 报酬形式 利息 利润 承担风险程度 较小 较大 二、不同类型房地产销售收益不同，影响因素也不同 1、花园公寓影响因素：销售时机 2、写字楼影响因素：地段 3、商店：商圈、楼层、朝向、临街状态等 4、住宅：质量、户型、朝向、设备、配套、环境、交通、人文、价格等 5、旅馆、酒店、地段 房地产投资及开发建设程序 企业注册 立项审批 项目建议书批准之后，向城市规划管理部门申请建设用地选址 在向计委、建委报可行性研究报告之前，须与市供电局、市政工程局共同确定“四源”（供水、供热、供气及排污）供应的可行性。 在办理建设用地选址的同时，向计委、建委申请可行性研究如报告审批。同时提交项目建议书及批准文件。 建设用地选址批准之后，向城市规划管理部门申请办理建设用地规划许可证。 向土地管理部门输建设用地批准书。 申请建设用地批准书的同时，和城市规划部门申请建设工程规划设计条件，并预交50%的建设工程规划许可证执照费。 依法取得土地使用权，领取国有土地使用证。 领取房地产开发手册。房地产开发企业应将有关内容如实填入手册，每半年按项目各实施阶段送主管部门验核。 领取拆迁证，办理拆迁工作 向城市规划管理部门申请审定规划设计方案。 向城课桌规划管理部门办理建设工程规划许可证，交纳执照费。 与四源程序供应主管部门签订提出供四源的协议。 到建委办理建设工程开工手续领取开工证。 持开工证到市政有问部门缴纳四源建设费和其他费用。 到招投标办公室办理建设工施工招投标手续。 申请办理商品房销（预）售许可证。 房地产交易制度 商品房预售的概念 商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先售给承购人，有承购人支付定金或房价款的行为。 商品房预售的条件 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 持有建设工程规划许可证； 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期； 县级以上人民政府房地产管理部门办理预售证可证明。 建筑知识 专业名词 规划用地：规划批准的可以使用的土地。 建筑率：建筑物占地面积与规划用地面积之比。 绿化率：绿化用地与规划用地面积之比。 道路用地：规划区域内道路的占地面积。 容积率：规划区域内总建筑面积与规划用地面积之比。 建筑面积：按比率计算的包括墙体、阳台、雨蓬在内的建筑物的总面积。 使用面积：一个使用单位扣去墙体面积之后剩余的净面积。 面积使用率：使用面积决和与建筑面积之比g个使用单位的使用面积与一个使用单位的建筑面积加上该使用单位的分摊面积之比。 层高：本层楼地面距上层楼地面之间的距离。 净高：房间内地面