假按揭的识别与防控.docVIP

假按揭的识别与防控 以他人名义办理按揭，也就是俗称的“假按揭”，它是指开发商为资金套现，将手中的存量住房以虚构的买房人（内部职工或开发商亲属或素不相识的人）购买，从银行套取购房贷款。程序一般如下：开发商通过给身份证持有人一定数额的报酬，有偿使用对方身份证，并由身份证持有人在按揭贷款合同上签字，签字完成，银行即根据合同向开发商放款，开发商提前收回投资。开发商和身份证持有人之间还会有一个协议，包含开发商承诺不需要身份证持有人承担任何债务以及保密条款等内容。显然，假按揭是一个风险转嫁过程。开发商通过假按揭，提前收回成本，变现利润，把包袱和风险悉数丢给银行，自己进退自如，完全占据主动。这种做法不仅有违房地产行业的有关规定，更有可能损害金融机构的合法权益，甚至构成刑事犯罪。 为正确认识和甄别假按揭，有效控制信贷风险，本文对假按揭产生原因、表现及规避作出如下探析。 一、制造假按揭的动机参见《假按揭主要特征及重大假按揭认定、处罚标准和防范要点》，引自 参见《假按揭主要特征及重大假按揭认定、处罚标准和防范要点》，引自/blog/static/3205496720083134914761，2009年5月18日访问。 不同对象制造假按揭的动机不同： 1、房地产开发商制造假按揭的动机一般如下： （1）弥补建设资金不足，规避申请房地产开发贷款的各种手续； （2）偿还即将到期的房地产开发贷款，亟需资金回笼； （3）将销售不畅的楼盘特别是尾房提前变现； （4）将不愿或无能力继续开发的房地产项目扔给银行，骗取按揭贷款后脱身。 2、房地产交易中介制造假按揭的动机有： （1）将收购的尾房变现； （2）弥补资金周转困难； （3）通过协助办理假按揭获取中介收入牟利； （4）实施金融诈骗，套取银行资金。 3、借款人制造假按揭的动机通常有两个，一是将不愿继续拥有的自有房产变现；二是以自有房产作为抵押物，获得按揭贷款用于其他个人消费或投资，以享有按揭贷款在利率、期限、办理程序等方面的优势。 4、银行内部员工或其他主体制造假按揭的动机一般是为了骗取银行贷款。 二、假按揭的主要特征参见《假按揭主要特征及重大假按揭认定、处罚标准和防范要点》，引自 参见《假按揭主要特征及重大假按揭认定、处罚标准和防范要点》，引自/blog/static/3205496720083134914761，2009年5月18日访问。 1、一手房假按揭主要特征 借款人特征：（1）工作单位为拟购买房产的开发商、开发商母（子）公司、销售代理商、承建商、材料供应商或其他关联企业；（2）收入证明上的联系人、联系电话为开发商或销售代理公司工作人员、联系电话；（3）收入很高但不能提供证明材料，或其收入明显高于所从事职业的平均收入水平，或对所从事的职业不熟悉；（4）无正当理由不能提供身份证件等重要资料的原件，或提供的资料明显虚假；（5）签名虚假或多处签名不一致。 所购房产特征：（1）事实上不存在该房产；（2）房价明显高于周边相同或相近档次楼盘；（3）精装修楼盘装修部分价款明显高于市场装修价格水平；（4）开发商营销策略或优惠措施没有大的改变，滞销楼盘或尾盘突然热销。 购房行为特征：（1）一人购买多套房产，或同一单位多人购买同一楼盘；（2）《商品房买卖合同》多项重要内容空白；（3）借款人不知晓购房事实，或对所购买房产的位置、小区名称、楼号、层数、朝向、房号、户型、面积、价格、入住时间等基本情况不熟悉、不关心；（4）开发商委托银行代收首付款的，借款人不能提供进账单或进账单显示首付款由开发商通过转账或现金方式代缴；（5）由开发商自行收取首付款的，开发商出具了借款人已缴纳首付款的收据或发票，但账务上没有收到款项的反映。 贷款行为特征：（1）借款人不出面，由开发商或中介机构代办所有贷款手续；（2）多个借款人集中在同一天或相近几天内办理贷款，贷款金额、期限相近，贷款成数达到或接近最高成数；（3）借款人对贷款利率、月还款额等要素不关心，对借款合同内容无所谓或不知情；（4）借款人选择到期一次性还本付息方式。 开发商行为特征：（1）不愿存入按揭贷款保证金；（2）不愿接受资金监管；（3）房屋竣工后，迟迟不办理房屋所有权证或抵押登记手续；（3）将大量按揭贷款挪作他用，项目工程进度缓慢或形成烂尾。 贷款偿还特征：（1）贷款偿还日前由开发商通过转账方式往借款人还款账户内存入与月还款数相同或相近金额的款项，或以现金方式存入，但多个借款人存款凭条上的签名为同一人笔迹；（2）同一楼盘多个借款人同时违约，违约期数相同或相近，且非因借款人与开发商、物业管理公司或贷款银行产生纠纷所致。 其他特征：（1）达到入住条件后，借款人所购房产一直处于空置状态；（2）所购房产的使用人不是借款人且与借款人不存在租赁关系。 2、二手房假按揭主要特征 借款人特征：（1）为