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大连万达商业地产股份有限公司成本核算指引（征求意见稿） 大连万达商业地产股份有限公司 成本核算指引 （2011 年第一次征求意见稿） 2011 年 10 月 19 日 1 大连万达商业地产股份有限公司成本核算指引（征求意见稿） 目录 第一章 前言 3 第二章 成本核算的基本程序 4 第三章 成本核算对象的确定 6 第四章 成本费用科目及核算内容 9 第五章 会计科目与账簿设置 14 第六章 成本的归集与分配 18 第七章 成本核算工具 31 第八章 账务处理注意事项 41 2 大连万达商业地产股份有限公司成本核算指引（征求意见稿） 第一章 前言 1 本指引的目的在于加强成本管理，规范房地产开发项目成本核算。 2 本指引根据企业会计准则等相关规定及股份公司发布的有关要求编制而成。 3 本指引适用于股份公司范围内的房地产开发项目。 4 股份公司财务部、成本部负责本指引的制定、推行、解释、修订和监督执行。 5 项目公司按本指引要求明确成本核算职责分工，其中：项目公司成本部负责成本的结算及预估，及时提供真实、完整的成本数据，合理确定成本受益对象、分配标准和方法；财务部牵头成本分配工作，同时成本部要指定专人全程参与，确保各成本核算对象成本归集、分配的合理性。 3 大连万达商业地产股份有限公司成本核算指引（征求意见稿） 第二章 成本核算的基本程序 成本核算的一般步骤： 第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对 象。 第二步：明确成本支出项目及包含内容，设置有关成本核算会计科目，建立成本合同台帐，核算和归集各项开发成本。 第三步：按受益原则和配比原则，确定应分配成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。 第四步：完成各项成本结算（预估）、计提、相关数据收集与核对，将归集的开发成本按确定的方法、标准和流程在各成本核算对象之间进行分配。 第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成 本。 第六步：正确划分已完工、在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品、投资性房地产、固定资产和无形资产成本。 第七步：根据当期完工开发产品入伙面积和单位成本，结转当期销售成本。 第八步：编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。 成本核算应按照基本程序，遵循归集、分配、再分配、汇总、结转等完整过程，不得缺省核算对象（如公共配套设施等），简化分配流程，直接 4 大连万达商业地产股份有限公司成本核算指引（征求意见稿） 在最终成本核算对象之间分配。 5 大连万达商业地产股份有限公司成本核算指引（征求意见稿） 第三章 成本核算对象的确定 1 成本核算对象的确定原则： 应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集，适应成本监控的要求。 1.1 可否销售原则：开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的成 本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，先作为一般成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。 1.2 分类归集原则：对不同开发地点、竣工时间跨年度或产品结构类型存在明显差异的群体开发的项目，应分别作为成本对象进行核算。 1.3 功能区分原则：开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。 1.4 定价差异原则：开发产品因其产品类型或功能不同而导致其预期售价存在较大差异的，可以分别作为成本对象进行核算。 1.5 成本差异原则：开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，可以分别作为成本对象进行核算。 1.6 权益区分原则：开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。 2 各公司可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规划、周期等当地实际情况，确定具体成本核算对象： 2.1 单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算的单项开发工程为成本核算对象。 2.2 在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工 6 大连万达商业地产股份有限公司成本核算指引（征求意见稿） 单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。 2.3 对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。 2.3.1 成片分期（区）开发的项目，可以以各期（区）为成本核算对象。 2.3.2 同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期（区）划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。 2.3.3 同一分期（区）有高层、多层、复式等不同结构类型的，还应按结构类型划分成本核算对象。 2.3.4 根据核算和管理需要，对独立编制设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象