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重庆高端物业（别墅）市场分析 1. 重庆别墅市场分析 别墅是房地产细分市场中的一种高端物业产品，它服务于金字塔尖的成功阶层，是大多数高 收入人群追求居住享受的终极目标，在房地产开发中占有较小份额，却拥有不凡的身价。重庆的 别墅起源较早，经历十余年的积累沉淀，正伴随着重庆房地产行业的不断发展而走向成熟，发展 至今更是呈现出一个供应丰富，各具特色的高端物业市场。 2011 年实施了历年来最严厉调控，“国八条”、“房产税”同期出台，货币政策从严，收紧银 根，限制贷款，连续加息和上调准备金率，打压房地产；在强的市场调控下，成交量大幅度下降。 别墅类高端物业直接受到影响，购房者观望情绪加大，开发企业房源推盘节奏加快，双方均陷入 博弈状态。本文结合重庆 2011 年市场中的主要在售别墅项目进行回顾分析。 1.1 2011 年主城各区别墅分布及供应 在售别墅量 别墅供应数量  7 6 6 5 4 4 3 3 3 3 3 2 2 1 1 1 0 渝中 巴南 北部 大渡 江北 九龙 南岸 沙坪 渝北 区 区 新区 口 区 坡区 区 坝区 区 在售别墅量 1 2 6 1 3 3 3 4 3 区域 截至到 2011 年 7 月，重庆主城市场有 26 个在售别墅项目。主要分布在南、北、西三大区域。其中，北部区域（渝北区、江北区、北碚区）最多，共有在售别墅项目 12 个，约占市场总量的一半；南部区域（南岸区、巴南区）有 5 个在售别墅项目；沙坪坝区大学城片区有 4 个别墅项目；其他区域数量较少。 自北部新区设立以来，政府对北部区域从基础设施到经济环境给予了大力支持，北部区域已成为重庆别墅市场档次较高、项目最集中的区域；南部区域则依托得天独厚的自然景观资源成为别墅项目开发旺地；近几年大学城片区也是政府重点打造区域，同时也是房地产开发热点区域，各大 1 页 共 24 页 品牌地产商云集于此。 1.2 别墅形态 重庆别墅市场的物业形态较为丰富，除了基本的独栋别墅、类独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅形态之外，随着产品的不断创新和开发商对产品个性化的追求，市场上逐渐衍生了一些新的概念别墅，如龙湖·悠山郡推出的介于独栋与联排之间的“独院别墅”，复地别院推出的由独栋和联排围合而成的“院落别墅”，龙湖·睿城推出的由联排和叠加组成的“大院别墅”，国奥村推出的类别墅，远洋高尔夫推出的平墅。这些创新产品或是强调别墅的私密与尊贵，或是突出了邻里间或近或远的和谐氛围，在丰富的市场的同时也为消费者提供了更多的选择。 市场中的纯别墅项目，还细分为纯独栋别墅项目、纯联排别墅项目和包含了各种别墅形态的复合型别墅项目，目前纯别墅项目仍以复合型别墅项目为主，纯独栋及纯联排别墅项目相对较少。 1.3 物业分类 结合重庆别墅市场特征，市场中的别墅主要分为豪华型别墅、高档别墅、中档别墅、经济型别墅。豪华型别墅项目主要以独立别墅为主，拥有高附加值的配套和景观资源，面积较大、总价较高；高档别墅、中档别墅涵盖了独栋、类独栋、联排、叠拼等各种形态的别墅项目，总价受楼盘品质、面积大小及景观资源影响较大；经济型别墅则主要为大型综合项目内的别墅组团，以联排、叠加为主，面积较小、总价较低。 形态 主力面积 销售总价 特征 代表楼盘 注重产品细节和品质，拥有 保利国际高尔夫花园、保利小泉别墅、 独栋别墅 400 ㎡以上 600 万元以上 高附加值的配套和景观资 庆隆南山高尔夫、天景 28 阙、协信君 源。 临天下等 类独栋别墅 350 ㎡以上 400-600 万元 拥有项目内明显的资源优势 龙湖·悠山郡、中安长岛、常青藤国 际社区、金科太阳海岸、万科悦府等 包括双拼、舒 产品个性化突出，客户群体 龙湖·东桥郡、万科·渝园、协信·彩 适性联排、合 220-350 ㎡ 200-500 万元 广泛 云湖 1 号、奥山·博爵堡等 院等 以联排、叠拼 120-250 ㎡ 80-200 万元 兼顾别墅的品质和洋房的价 和黄·逸翠庄园、融城华府、·美利山、 2 页 共 24 页 为主 格 重庆国际家纺城、同景国际城等 1.4 销售价格 别墅价格受项目品质，景观差异，赠送空间、户型结构等多方面影响较大，特别是独栋别墅、类独栋与联排别墅、叠加别墅之间更是相差甚远。整体来看，豪华型独栋类独栋别墅单价均在 18000 元/㎡以上，总价一般在 800 万元以上；高档别墅单价在 14000-16000 元/㎡之间，总价在 500-1000 万元之间；中档别墅单价在 12000-16000 元/㎡之间，总价在 200-500 万元之间；经济型别墅单价在 8000 元/㎡以上，总价在 80-200 万之间；市场中还有一部分总价在 80-120 万之间面积较小的紧凑型别墅。 1．5 销售进度 2010 年别墅市场上消化速度较好的主要是经济型别