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关于盐城市房地产投资及其运行状况的调查分析_投资运行 论文导读:：盐城市区房地产市场基本保持稳定。据调查统计。关于盐城市房地产投资及其运行状况的调查分析。 论文关键词：房地产，投资运行，状况，调查 2010年，国家楼市紧控政策频出，盐城作为三线城市，其政策调控效果不及一线城市那么明显。通过近期对盐城市房地产投资变化情况及其未来发展趋势的调查显示，在过去的一年中，盐城市区房地产市场基本保持稳定，未出现大起大落；全市商品房市场继续保持增长势头，房地产金融受国家宏观调控影响呈趋缓迹象。与此同时，商品房销售价格依然偏高、购房难现象频现、保障性住房比例偏低、房地产金融风险加大等问题值得关注。随着国家新一轮楼市调控政策新国八条的出台，其后市尚存在诸多不确定因素，须保持谨慎乐观。 一、2010年盐城市房地产市场运行的主要特点 1、房地产开发投资规模持续增长，投资结构相对稳定。2010年，盐城市区完成固定资产投资578.6亿元，同比增长24.03%，其中房地产开发投资85.4亿元，同比增长23.23%；年内市区房地产开发投资资金来源总计108.6亿元，同比增长18.17%，其中国内贷款38.5亿元，同比增长37.99%；利用外资1.5亿元，同比增加1.5亿元；自筹资金17.3亿元投资运行，同比下降7.98%；其他资金来源51.3亿元，同比增长13.50%。与2009年相比，2010年房地产开发投资总体结构相对稳定，并未显示出因受房地产宏观调控政策影响而大起大落。 2、房屋施工及新开工面积显著增加，竣工面积增幅下降。据调查统计，2010年盐城市区房屋施工面积为442万平方米，同比增长19.53%，增幅同比上升3.3个百分点；房屋新开工面积为202.8万平方米，同比增长12.2%，增幅同比上升24.2个百分点；房屋竣工面积为156.73万平方米，同比增长15.6%，增幅同比下降4.9个百分点。分析年内竣工面积增幅下降的原因，主要是受年内4月份盐城市政府对商品房实行价格备案制度的影响，开发商因此纷纷放慢了楼盘开发进度。 3、土地出让面积大幅增加，平均成交地价继续走高。2010年，盐城市区共出让房地产开发用地72宗，较上年同期增加8宗；出让面积达492.3万平方米，同比增长89%；完成开发土地面积49.7万平方米，同比增长28.76%；平均成交地价2160元/平方米，同比增长46.24%。分季度来看，土地出让量和出让价均波动较大论文发表。如：一季度土地出让量少价高，二、三季度则反转为量多价低。数据显示，受宏观调控政策影响，二、三季度市区房地产开发用地出让面积分别较一季度增长90.8%和74.27%，但平均出让价则下降了26.5%和38.6%，而土地出让价格的下行激发了房企拿地的积极性，四季度盐城市区房地产开发用地出让宗数占全年总数的50%，达254.73万平方米，占全年出让面积的51.74%。 4、商品房供应与销售量此增彼减，月度供销节奏失衡。2010年，盐城市区商品房（剔除建制镇开发的商品房，下同）上市287.98万平方米，同比增长17.07%；商品住房（不包含保障类住房，下同）上市206.24万平方米，同比增长14.82%；销售商品房247.57万平方米，同比下降4.8%；销售商品住房197.55万平方米，同比下降9.29%。从月度时序来看，年内前3个月供应量逐月减少，4、5两个月显著回升，6月份在房地产开发周期性房荒及房价备案制度的共同影响下，供应量锐减投资运行，经历了7月份的短暂回调后，8、9、10三个月商品房供应量一直在低位徘徊，至11、12月份则一反常态，供应量呈激增态势。商品房供应与销售量一增一减，究其原因，主要是由于2009年受暖市政策影响以及居民消费信心的高涨，盐城市房地产市场供销两旺，房地产开发企业现金流充沛和对市场预期良好，促使土地市场交易活跃，土地交易量增长传导至下游房地产开发环节，致使2010年商品房供应量刚性增加；而2010年以来楼市调控政策频出，堪称史上最严厉的政策利空年，差别化信贷政策压缩了消费者投资性房产需求的空间，增加了其获得房贷的难度和成本，加之4月份市政府对商品房实行价格备案制度推迟了房企开盘的进度，市场上买卖双方观望气氛渐浓，致使销售量同比下滑。 5、商品住房存量略显不足，去化周期[1]较短。至2010年末，盐城市区商品房累计可售面积159.15万平方米，依年初以来商品房月均销售21万平方米测算，当前累计可售的商品房至少需要78个月的去化周期。另据统计，2010年末盐城市区商品住房累计可售面积85.56万平方米，依年初以来商品住房月均销售17万平方米测算，当前累计可售的商品住房去化周期仅需5个月，存量消化周期较短。 6、房地产开发贷款增长总体趋缓