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PAGE PAGE 1 从深圳的实践看室内装饰装修价值估价 　　2011年6月印发的《国有土地上房屋征收评估办法》第14条第2款规定：“被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。”这项规定正式将室内装饰装修价值估价纳入了房地产估价机构的业务范围。 　　实际上，深圳的房地产估价机构早就已经从事室内装饰装修价值估价实践了，2002年我们就曾经接受法院委托进行过室内装饰装修价值估价；当时有一种意见认为：不要参与室内装饰装修价值估价，那不是评估机构的专业，风险太大。2004年我们开始介入深圳市征地拆迁估价时，室内装饰装修价值估价还没有独立出来，室内装饰装修价值是附着于房屋整体价值之上的，也就是说，房屋整体价值包含了室内装饰装修价值。只有当租户的装修价值需要单独给予补偿时，才会对那一部分装修进行评估。到2006年体育新城征收补偿估价和地铁三号线暨深惠路改造征收补偿估价时，由于将补偿项目细化到对房屋主体、室内自行装饰装修、构筑物、附属物等分别进行估价，分别给予补偿，室内装饰装修价值估价就正式独立出来了。 　　一、室内装饰装修价值估价应该纳入房地产估价机构业务范围 　　首先，室内装饰装修价值估价纳入房地产估价机构业务范围是市场的要求。比如在一个房屋征收项目中，既有征收农村集体土地，也有收回国有土地；既有房屋土地都在征收范围内，需要统一评估的，又有房屋不在征收范围内，需要对收回的那一部分土地单独评估的；既要评估房屋外的构筑物，又要评估房屋内的装饰装修；既要评估机器设备的搬迁费，又要对无法搬迁的设备评估买断价；有时还要评估市政工程重置价、花木搬迁价、买断价。即，一份报告包含了房地产评估、土地评估、工程造价评估、资产评估等四个方面的内容。征收估价委托方当然希望一家评估公司完成所有的工作，而不需要委托三到四家评估公司来做这一件事。这就要求我们估价机构具有各方面的专门人才和技术能力，能够胜任这样的复杂评估项目。 　　其次，室内装饰装修价值估价纳入房地产估价机构业务范围也是房地产估价机构自身发展的要求。在深圳，承揽估价业务已逐渐从依靠人际关系向依靠公司资质、品牌、既往业绩方向倾斜，逐渐向依靠估价机构技术能力为客户解决问题方向倾斜。小型的单一资质的估价机构的生存空间已经越来越小；而大型的，具有多种评估资质的估价机构的发展空间将越来越大。有关政府部门在选定征收补偿估价机构时，不但要求估价机构具有国家二级以上的房地产估价资质，参加过哪些征收项目评估也是重点考察，最终还要通过抽签来确定估价机构。从市场的角度来看，拥有多种评估资质的大型估价机构受到行业市场准入限制较少，虽然开拓市场的成本总量较多，但平摊下来反而较少，业务量和收益比较稳定，有利于公司长远发展。从估价技术角度来看，拥有多种评估资质的大型估价机构可以较好地完成大型复杂的评估项目，可以临时抽调较多的人员去应付大型项目集中的现场勘查和市场调研工作，能够承揽收费水平较高的政府项目，而不用靠回扣、低收费来恶性竞争，可以增加知识积累，留住骨干人才，使房地产估价机构走上良性发展的轨道。 　　二、室内装饰装修价值估价的两种形式 　　室内装饰装修价值估价可以采取两种形式，一种形式是按建筑面积套算，即100元/平方米、200元/平方米等，这种形式要求估价师有丰富的经验，能够根据装饰装修项目的多少、复杂程度、做工的精细程度、所用材料的贵贱以及损耗状况等做出大致的估算，估算出每平方米的造价；另一种形式是将所有室内装饰装修项目进行测量，依据测量结果参考建筑装修工程造价的定额与标准进行估价。深圳市政府征收项目较多采用后面这种形式。这种形式也给房地产估价机构增加了很大的测量和统计的工作量。 　　三、室内装饰装修价值估价的两个前提 　　需要注意的是，当我们进行室内装饰装修价值估价时要具备两个前提，一是要确定房屋主体的价格是不包含室内装饰装修价值的，也就是俗称“毛坯房”的价格。目前大部分新房都是以“毛坯房”的面目出现，其价格比较好把握。如果是二手房，则应适当进行调整，剥离出“毛坯房”的价格。二是要确定所谓“毛坯房”的价格包含了哪些内容。换一个角度看就是所谓室内装饰装修包含了哪些项目，或者说哪些项目算室内装饰装修。估价报告需要设定房屋主体价格包含哪些项目。在深圳，一般来说，房屋主体价格包含房屋主体结构（含土地使用权）、水电安装、外墙装饰、屋顶防水、门窗安装、内墙天花板粉刷等基本项目，大致是“毛坯房”的交房标准。除此以外的项目就都是室内装饰装修项目了。还有一种情况是房屋本来有一定的室内装修，后来又进行了重新装修，这时也需要设定房屋本体的价格包含哪些项目。一般来说，原有装修年限较长、水平较低的，可以不考虑其残余价值，直接评