某大型房地产项目投资估算及经济效益分析实例.docxVIP

呈送：中国?新乡市牧野区西牧村 项目名称：新乡?西牧村（河师大西隔壁地块）项目 投资估算经济效益分析 开发商：河南万嘉房地产开发冇限公司 地址：屮国?新乡市劳动路642号 西牧村（新乡河师大西隔壁地块）项目 投资估算经济效益分析 一、项目建设指标 项目建设指标 序号 项目 单位 数量 1 总用地面积 m2 3373.00 2 总建筑面积 m2 25300.00 2.1 住宅面积 m2 23100.00 2.2 商铺面积 m2 2200 3 容积率 7.5 4 地下室（1层） m2 1100.00 二.投资估算及资金状况 1、 编制依据： 、建筑工程费用以现行建筑工程量费用标准及费率为依据; 、各种费率依据国家相关文件。 2、 投资估算如下： 项目土建、配套投资预算表 序号 项口名称 单位 数量 单价（元） 金额（元） 1 工程前期费用 rtf 26400 24 633600 2 配套费用 m2 26400 25 660000 3 检测审查监督等费用 rtf 26400 15 396000 4 可研设计监理等费用 rtf 26400 5 132000 工程费用 5 建筑工程 m2 26400 1080 6 设备与安装 （电器、消防、其他） m2 26400 36 950400 7 室外与公用工程 m2 26400 20 528000 8 不可预计部分 项 65 4000000 合计 工程总造价成木 26400 12703.项目定价及销售预算 综合上述周边各楼盘销售价格，根据项目所处位置，周围环境和新乡市房地 产现行市场预测，考虑到房地产销售风险等综合因素，项目商铺市场均价预计为 4500元/肝。住宅市场均价预计为2400元/rtf。（预售单价校正误差：+5%—5%） 模式 商业 住宅 预计销售均价 4500 元/rtf 2400 %/m2 供应量 2200.00 m2 23100.00 m2 销售收入 990.00万元 5544.00 万元 合计 6534.00 万元 4、盈利分析 项目总投资预算汇总表 序号 项目 单价 数量 金额（万元） 1 土地费用 550元/nf （含出让费） 净地3373 m2 1452 2 工程造价 1270 元/nf 26400 m2 3581.2 3 销售费用 按销售收入的3%计算 6534.00（万元） 196.02 4 管理费用 按销售收入的2%计算 6534.00（万元） 130.68 5 资金成本 按销售收入的10%计算 6534.00（万元） 653.40 6 总投资成本（合计） 6013.3 财务资金流量表: 序号 项n 合计（万元） 1 销售总收入 6534.00 2 项目总投资 6013.30 3 土地费用 -1452.00 4 土地出让费 30.00 3 税前收入 1942.70 4 核定税款（12%） 233.12 5 税后利润额 1709.58 6 税后利润率 26」％ 备注 甲方：河南省新乡市牧业区西牧村（土地提供方） 乙方：河南万嘉（新乡）房地产开发有限公司（开发商） 本地块以甲、乙双方合作开发的形式，即甲方提供 开发土地，乙方负责地面建筑和地下室的建设，甲、乙 双方按照协商约定的利润比例分成。建成后，甲方须拿 出开发项目的1?2层商铺建筑补偿给乙方（视为土地成 本费），如果该部分补偿费用与甲、乙双方的协商约定的 利润分成比例有差价，甲方将差价利润返还给乙方。 5、社会效益分析 该项目建设符合国家相关政策，利国利民，“搞活了一片土地，解决了一方 困难”，使我市更多人群安居乐业，体现了社会主义的优越性。具体表现在以下 几个方面： 1.可以调整房地产结构，促进房地产业的健康发展；2.促进我市银行金融服 务业的发展；3.满足中高端小户型购买人群的购房需求；4.加快新乡市的城市建 设和发展。 6、资金筹措及资金使用计划 该项目的总投资约6043.3万元（含土地费用30万元及土地岀让费1452万 元），因此该项目所需资金约为4621.3万元，现已自备1621.3万元（注：暂吋不 用考虑土地成本＜约1452万元＞）,需要贷款3000万元，2011年底使用 项目融资的方式可以灵活多样：A、首选项目抵押借贷；B、法人股权质押 融资；C、无风险固定投资冋报（年投资冋报可议定为15——20%）o 三、结论 项目评估结果 木项目总投资预计约为6043.30万元总收入为销售收入6534.00万元和土 地费用1452万元的总和，即为7986.00万元。 税前利润约1942.7万元，税后利润约1709.58万元。 木项目充分考虑了市场风险和行之有效的对策，有绝对盈利把握，且升值前 景无限。 河南万嘉房地产开发有限公司 2009年7月6日