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关于售后返租型个人按揭贷款的风险分析 [1】国房地产金融?改晕园地 近年来各地房地产开发商采取售后返租和变相售 后返租的商用房项目,大部分的购买者都是采取按揭 贷款的方式付款,由于与开发商之间因返租问题发生 纠纷,借款人往往将矛盾转嫁银行,导致贷款违约, 极大地影响了银行个人贷款的整体资产质量.监管部 门已经命令禁止售后返租形式销售商品房,但仍有不 法开发商以变相形式违规销售,商业银行也有此类存 量个人商用房贷款不时暴露风险,并面临较大的处置 困难.在当前房地产市场深度调控的形势下,有必要 对相关问题进行反思,进一步提示商业银行防范相关 风险. 1售后返租的起源 个人商用房贷款涉及的售后返租(又称售后包 租,售后回租,售后承租),是指房地产开发商为促 进销售,在将商业用房出售给客户,由客户申请个人 商用房贷款作为购房款,同时,双方签订承租协议, 由开发商本身或外聘租赁公司将商业用房回租,统一 招商,统一经营,并承诺以承租期间的租金偿还银行 按揭贷款的一种销售方式.通常情况下,开发商都会 资”的模式吸引了大量的资金,使美国的房地产发展 再掀高潮.八十年代在日本,贷后返租如火如荼,但 由于管理滞后,房地产市场虚开走高,日本经济出现 巨大泡沫,房地产市场一落千丈. 上世纪九十年代中期经香港传入内地,先经深 圳,广州,后进入海南得以兴盛,但随着开发商的无 力履约,房地产泡沫纷纷破碎.从2002年下半年售后 返租从沿海城市开始蔓延到中西部城市,如今,各大 城市仍有不同规模的售后返租项目处于热销之中. 2售后返租的运作模式 售后返租的商业用房类型主要有产权式商铺,产 权式百货商场,商品房,酒店式公寓,酒店式办公楼, 公寓式酒店,度假村等,有的是被划分成小面积出售 的,如产权式商铺和产权式百货商场等;有的则是以 套,栋为单位出售的,如商品房,酒店式公寓,酒店 式办公楼,公寓式酒店,度假村.其主体主要表现形 式有:一是由房地产开发商直接返租商业用房,自主 招商,统一经营;二是房地产开发商成立物业公司或 是外聘独立的租赁公司进行招商及经营;三是购买商 27 【l】国房地产金融?2011?第10期 业用房的客户自行转租.目前前两种表现形式最为普 遍.而对于售后返租,既有未竣工项目的售后返租, 也有已竣工项目的售后返租,还有已经营项目的售后 返租.售后返租的期限由开发商确定,有两年,三年, 五年以致十年不等的年限. 房地产开发商在推出售后返租这种销售方式的同 时,通常也会伴随着提出如:提供固定年回报,提供 原价(或增值)回购,承诺无(低)风险投资等等一 系列令购买者心动的承诺,再加上诱人的返租计划, 令许多购买者趋之若鹜.以某分行一个售后返租项目 为例,其返租计划为:前5年每年以购买商业用房首 付款的21%的回报返还,后5年租赁方将视租赁状况 适当提高返还比例. 高回报率是售后返租的最大卖点,但这种高回报 通常是建立在高售价之上,而高售价则是建立在项目 虚拟的繁荣之中,如果经营利润没有跟进,繁荣的泡 沫就会随之破碎.房地产开发商为获取高额的利润, 所开发的商业用房销售价格普遍较高,远远超出同地 段商业用房10年的租金收入,以上面提到的项目为 例,其底层商业用房的销售价格为35000元/平方米, 而该地段商业用房的租金价格为80～100元/平方 米,购房人按照这样的租金收入水平投资该商业用房 的话,要完全收回投资,至少需要30年时间.而且按 照这样的租赁收入水平,开发商返租销售承诺的高额 回报根本难以实现. 3贷后返租型个人按揭贷款的风险分析 (1)经营管理不善造成还款来源不足的群发性违 约风险.售后返租所承诺的高回报的投资,最大的风 险是承租商的支付能力和信誉度,而且承诺的租期越 长,商铺价格越高,风险自然也越大,而最大的风险, 其本质来源于市场的经营状况,如果经营没有利润或 者倒闭,那么谁会来履行高回报义务呢?开发商?承 租商?最后的结局有可能是互踢皮球.由于此类项目 贷款客户主要是用租金收入来归还银行的按揭贷款, 一 旦没有了租金收入,将直接影响到贷款的正常归 还,银行将面临此类贷款客户的群发性违约风险,对 资产质量造成恶劣影响. (2)抵押物的处置风险.售后返租是以租金收入 作为银行按揭贷款的第一还款来源,一旦出现出租困 难,或租金大幅下跌,不足以满足还贷需求,通常会 出现大面积断供,贷款银行势必以作为第二还款来源 的抵押物进行处置变现,以使信贷资金得以最大保 全.但根据担保法第四十八条以及最高人民法关 于适用lt;中华人民共和国担保法gt;若干问题的解释 第六十五条,如果抵押给银行的房屋事先已经租赁给 其他人,那么银行在借款人无法归还我行贷款而需要 处置抵押物时,因有”抵押权实现后,租赁合同在有 效期内对抵押物的受让人继续有效”的规定,而贷