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合同法实务培训课件 合同法实务培训课件 合同一企业经营风险规避的钥匙 内容一一与合同有关的十个主要问题 前合同工作 合同签订前的一些必要调查 合同主要条款 合同的主体 合同标的 合同的成立与效力 定金、订金、预付款的区别 定金与违约金的适用 交付与交接 租赁合同的影响 相关法律文件的及时索要 纠纷解决方式 领升投资 前合同工作 一、合同签订前的一些必要调查 1、合同主体的调查（所有类型的合同）： 单位一一 营业执照及年审情况; 相应的资格（房地产、工程施工合同等）， 法定代表人身份证明 重要合同的资信调查一一注册资本不等于履行能力和履约信誉 代理与代表授权 个人一一 身份证明、代理人授权，婚姻状况 2、房屋产权状况调查（房屋购买合同） 产权归属； 有无共有人一一共有状态 有无权利瑕疵一权利是否受到任何限制， 抵押、租赁；? 领升投资 口头与书面合同 口头与书面合同 效力一一合同法实施前后 法定例外一一抵押合同（物权法）、融资租赁合同、建设工程合同、技 术转 让合同（合同法）、房屋买卖合同（房地产管理 法）等 约定例外 合同存在和合同证明的区别 CTSG——中国86年核准书的保留及现实问题 租赁合同屮的口头协议与书面合同一一原则与限制 领升投资 合同主要条款辨析 二、合同的主体 —— 合同相对性 1、 合法：单位是否合法成立（是否存在），代表和授权 2、 适格： 1）共有：按份共有与共同共有 按份共有：每个共有人单独的权益，是独立的合同主体，可以处分自己 拥有的部分 授权代理（被代理人是合同主体） 一一例：兄弟俩共同投资购 买房产，约定按份 共同共有：每个人不是独立的权利主体，全体共有人是合同的主体， 授权代表人（同为合同主体） 一一例，夫妻共有 2）行为能力：法人行为能力的弱化；自然人相应的行为能力 3、善意取得: 物权法在我国首次确立不动产善意取得制度； 善意第三人，但前提严格； 例一一无权处分（4:6的按份 共有，不足2/3） 须经司法程序判定一一不确定性很大 领升投资 三、合同标的 1、 合同标的具体、详细、明确 房屋的详细情况 特定物与非特定物 2、 产权归属与权利瑕疵 产权归屈： 抵押：转让受限一一利益均衡与制度选择 《物权法》第191条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意， 不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 如何理解“不得”一一混合标准的抵押登记效力一一大陆法系的承继 与改造 登记生效主义： 登记对抗主义： 租赁： 其他权利限制: 领升投资 合同主要条款辨析 合同主要条款辨析 四、合同的成立与效力 成立：承诺生效之时一一简单理解：双方签字盖章 生效：原则成立之吋生效；例外：约定、法定（中外合资企业合同） 法律后果不同：违约责任的承担与否 缔约过失责任：一一信赖利益一一法律不够明确，尚有争议， 通说：直接损失 合同无效及其法律后果： ——例，欺诈且损害国家利益，恶意串通 ——恢复原状 领升投资 合同主要条款辨析 五、定金、订金、预付款的区别 1、定金： 履约扌口保， 按法律规定处理：如果双方依合同履约，则返还定金；如果一方不履 约，或不再返还或双倍返还， 2、预付款: 付款的方式，商业信用； 与履约担保和合同是否成立无关； 财会制度 3、订金： 不具有定金的法律效力，一般可视作预付款，可以在合同成立之前发生, 合同成立或履行后或返还或抵充价款。 不履行相应义务时，按协议约定处理。 领升投资 合同主要条款辨析 六、定金与违约金的适用 1、 法律作用不同： 合同履行的担保、 合同未履行的补偿（非惩罚） 2、 适用不同： 择一而适用 选择后不得变更 3、 适用限制： 20% （法律的规定）； 30% （司法解释的规定） 领升投资 合同主要条款辨析 七、交付与交接 1、 交付：法律概念，具有相应的法律效力； 交接：程序问题。 2、 交付的法律意义： 动产一一所有权转移（所有权保留除外一一善意第三人例外）; 动产买卖合同：交付地与履行地 不动产一一风险转移 ——占有： 直接占有和间接占有 占有改定、简易交付与指示交付 3、 交接：相关费用的结算，文件交接 领升投资 合同主要条款辨析 八、租赁合同的影响： 1、特殊债权与物权效力的均衡 2、买卖不破租赁 4、优先购买权的存在 提前通知 同等条件 5、优先购买权的法律后果 合同无效? 趋势一一弱化，保护善意第三人 恶意串通例外 领升投资 合同主要条款辨析 九、相关法律文件：及时索要 1、身份证件、婚姻状况证明或声明 2、 产权证明文件 3、 抵押文件 4、 租赁合同及优先购买权放弃声明 5、 各种收据、交接文件等 1） 收款收据：财务作账凭证+法律上的证据（合同履行证据） ―特别是多个合同存在 2） 收款人与合同主体的一致性，财务制度+法律意义——