莫尼塔行业研究•2013地产年度展望.docxVIP

莫尼塔(上海)投资发展有限 莫尼塔(上海)投资发展有限公司 1 新 来 者 ， 更 努 力 · We Go Further 刀尖起舞 年度评级 ：同步大市 罗雨 021yluo@ 施琪 博士 021qshi@ 莫尼塔行业研究?2013 地产年度展望 2012 年 11 月 23 日星期五 核心提示 我们预计 2013 年房地产市场交易量增长 6% ，房价也上涨 6%左右。上半年 在流动性放松翘尾效应的作用 下基本面将继续回暖，下半年随着房价压力的 进一步上升和流动性放松的边 际效应减弱基本面将逐步下行。我们预测行业 盈利水平同比增长 20%，均衡 PE 水平继续小幅下降至 10 倍左右。我们建 议投资者等待一季度末因旺季 成交超预期增长 带来的机会。行业内部，我们 认为公司间的分化依然存在， 品牌优势和土地资源优势将成为企业取得相对 优势的核心因素。中长期关注新型城镇化下“节 点城市”所带来的投资机会。 报告摘要 供 需紧平衡使得 流动性仍是影响 楼市的决定性因素：自房地产市场化以 来，累 积新增 住宅 供给尚 不能 完全满 足因 城镇 户数上 升而累 积的 潜在刚 性需求 。即使 不计 算改善 性需 求，我 国城 镇房 地产市 场也都 一直 处于事 实上的供需紧平衡状态。这使得流动性仍然是影响楼市的核心因素。 缓 和供 需关系 或将 成为“ 十二 五” 期间房 地产调 控的 主要方 向： 城镇化 依然是 中国经 济发 展的长 期诉 求。未 来几 年内 城镇人 口的持 续增 加和新 增住宅 的相对 供给 不足因 此仍 将是房 地产 市场 的主要 矛盾。 为解 决这些 矛盾和 问题， 未来 政策调 控可 能在三 个方 面展 开，即 ：维持 现有 调控力 度及调控目标，增加土地供给和加强保障房建设。 全 年销量增长 6%，房 价也有 6%左右 的涨 幅：我们预计行业 基本面将 呈现前 高后低 的走 势，即 上半 年量价 继续 上行 ，而在 下半年 有比 较明显 的回落 。城市 间销 售出现 分化 的情况 将得 以维 持，主 要 城市 的销 售增速 及房价增速将持续高于其他城市。 销 售的 复苏依 然能 够带 来新开 工和 投资的 触底反 弹， 但幅度 有限 ：2013 年房地 产企业 仍将 处于去 库存 周期。 房地 产新 开工和 投资复 苏的 势头或 得以延 续，但 将以 弱反弹 的形 式展开 。如 果保 障房新 开工能 够达 到住建 部部长所提出的 600 万套目标，则我们预计明年房地产新开工增速将达 到 7% 左右 。 而 受到 房 地产 商 加速 建 设既 有 项目 以 去 库存 ， 以 及价 格 因 素上涨的影响，房地产开发投资的名义增速将达到 16%，略高于今年。 明年板 块走势 全年 将同步 大市 。行业 内部 ，我 们认为 公司间 的分 化依然 存在， 品牌优 势和 土地资 源优 势将成 为企 业取 得相对 优势的 核心 因素。 中长期关注新型城镇化下“节点城市”所带来的投资机会。 本 研究 报告 中所 提供 的信 息仅 供参 考。 报告 根据 国际 和行 业通 行的 准则 ，以 合法 渠道 获得 这些 信息 ，尽 可能 保证 可靠 、准 确和 完整 ，但 并不 保证 报告 所述 信 息的准 确性和 完整性 。本报 告不能 作为投 资研究 决策的 依据， 不能作 为道义 的、责 任的和 法律的 依据或 者凭证 ，无论 是否已 经明示 或者暗 示。 行业研究?地产莫尼塔(上海)投 行业研究?地产 莫尼塔(上海)投资发展有限公司 2 2012 年 11 月 23 日 概述：房地产市场处于供需紧平衡状态 自房 地 产市场 化 以 来， 累 积新增 住 宅供给尚 不 能 完全 满 足因城 镇 户数 上升 而 累积的 潜 在 刚性 需 求。因 此 ，即使不 计 算 改善 性 需求， 我 国城 镇房地产 市场也都一直 处于事 实上的 供 需紧平衡 状态。 在 市 场 需 求 主 要 由 刚 性 需 求 构 成 的 大 背 景 下 ， 由 于 刚 需 购 买 力 的 相 对不 足 ，使得 需 求 的表 达 和释放 很 大程度上 依 赖 于信 贷 的支持 。 在供 需处 于 紧平衡 状 态 下， 供需 结构 的 摩擦 效应 使 得 刚需 市场 处于事 实上 的 供 不 应 求 状 态 。 这 造 成 了 需 求 的 “ 单 边 市 ”，使得流 动 性 成 为 了 影 响楼市的 核心因 素。 同 时 ， 由 于 供 需 缺 口 持 续 无 法 闭 合 ， 房 价 上 涨 成 为 了 全 民 共 同 的 预 期。 这 造 成了 全社 会对 于 房 产资 源的 追 逐，并 导致了 房 价 在全