建材行业十问十答：全景剖析老旧小区改造.docxVIP

目录 TOC \o 1-1 \h \z \u 一、老旧小区改造与“旧改”、“棚改”的区别 4 二、老旧小区改造的发展历程 5 三、老旧小区改造的资金来源 6 四、老旧小区改造的投资规模 7 五、老旧小区改造是否是棚改的“接力” 8 六、老旧小区改造将拉动哪些建材需求 9 七、老旧小区改造对建材的拉动测算 12 八、老旧小区改造哪些地区最为受益 17 九、老旧小区改造的受益标的 18 十、老旧小区改造有何深层意义与启示 20 附录：测算中重要假设以及各工程项目详细造价情况 22 图表目录 图 1：安阳市殷都区隆昌社区改造前 4 图 2：安阳市殷都区隆昌社区改造后 4 图 3：沧州某待改造棚户区 4 图 4：贵州某待改造棚户区 4 图 5：长春旧城改造后的新建道路 5 图 6：长春旧城改造中对公用管网进行改造 5 图 7：河北省老旧小区改造资金来源分布（亿元） 7 图 8：秦皇岛提出的八个主要资金来源 7 图 9：2019 年棚改计划大幅下滑（万套） 9 图 10：河北定州市屋面防水改造不在老旧小区改造必选项目中 11 图 11：安徽增加节能改造项目的老旧小区单位投资显著高于一般小区 11 图 12：秦皇岛改造中某小区的未改造外墙（左）与已改造外墙（右） 12 图 13：秦皇岛改造中某小区的地下雨水、污水改造工程 12 图 14：建筑外墙涂刷面积估算经验公式 13 图 15：各地区 2019 年棚改目标套数情况 18 图 16：各地区 2018 年常住人口数量对比 18 图 17：各地区 2018 年常住人口与 2019 年棚改目标套数排名情况 18 图 18：美国部分建材当年需求与历史峰值比值，建筑涂料需求最稳定 19 图 19：三棵树城市焕新解决方案 19 图 20：2018 年中国联塑收入拆分情况 19 图 21：2018 年中国联塑管道业务拆分情况（按收入） 19 图 22：全国建筑渗漏率居高不下 20 图 23：东方雨虹建筑修缮业务服务内容 20 图 24：美国新建住房销售占比整体呈下降趋势（千户） 21 图 25：美国建筑涂料行业中，重涂占比较高 21 图 26：美国石膏板需求中，维修改造占比逐步提升 21 图 27：我国房屋新开工面积、商品房销售面积仍在历史高位（万平方米） 21 图 28：部分城市二手房交易占比情况，占比总体呈上升趋势 21 表 1：部分省级老旧小区改造相关政策 5 表 2：老旧小区改造被逐步提高到国家高度 6 表 3：主要部门和领导对老旧小区资金来源的表述 6 表 4：老旧小区改造投资强度测算 7 表 5：全国 17 万小区对资额总规模测算（亿元） 8 表 6：棚改重要事件一览 8 表 7：北京市老旧小区改造整治菜单 10 表 8：广州市老旧小区改造要素列表 10 表 9：不同地区对部分改造项目的具体要求 11 表 10：河北老旧小区改造中，不同出资单位对应的改造项目各有侧重 11 表 11：部分地区老旧小区改造案例 12 表 12：安徽部分城市 2019 年老旧小区改造涉及小区情况 14 表 13：部分工程对应工程量测算情况 14 表 14：各项工程的单位建筑面积造价情况以及全国造价估算情况 15 表 15：测算老旧小区改造各个主要项目中建材使用情况 16 表 16：老旧小区改造对主要建材的拉动情况 17 表 17：各项工程对应测算细项情况 22 表 18：各个工程项目综合单价情况 22 表 19：各个工程项目详细人、材、机构成 23 一、老旧小区改造与“旧改”、“棚改”的区别 城镇老旧小区泛指建造时间比较长，市政配套设施老化，公共服务缺项等问题比较突出的居住小区。在住建部、发改委、财政部印发《关于做好 2019 年老旧小区改造工作的 通知》中明确指出，老旧小区应为城市、县城（城关镇）建成于 2000 年以前，公共设 施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。 图 1：安阳市殷都区隆昌社区改造前 图 2：安阳市殷都区隆昌社区改造后 资料来源：安阳市殷都区清风街道办事处微信公众号, 资料来源：安阳市殷都区清风街道办事处微信公众号, 旧改即旧城改造，棚改即棚户区改造，三个概念中，旧改范围最大，包含老旧小区改造与棚改，而棚改与老旧小区改造概念则在概念上是相对的。棚改与老旧小区改造走的路线截然不同。主要体现在： 1、面对环境不同：棚改面向的棚户区，指城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域及“城中村”。与老旧小区相比，棚户区居住条件更差，安全隐患更大。 2、改造方式不同：老旧小区改造强调“改”，棚户区改造强调“拆”。正因为棚户区各项