“消失”的房地产周期.docxVIP

请务必阅读正文之后的免责条款部分 请务必阅读正文之后的免责条款部分 目录 一、长期房地产需求测算 5 （一）、人口数量、城镇化率与人均居住面积预测 5 （二）、未来房地产需求估算 8 1、城镇化需求 8 2、二胎需求 9 3、结婚需求 11 4、改善性需求 13 5、总需求估算 14 二、美国的房地产周期 17 （一）、1960 年后美国房地产市场运行情况 17 （二）、美国房地产短周期消失后的经验 20 三、未来中国房地产市场走势预测 21 “消失”的房地产周期 宏观研究报告 P2 P 请务必阅读正文之后的免责条款部分 请务必阅读正文之后的免责条款部分 图表目录 图 1 中国房地产市场走势 4 图 2 未来人口总量走势预测 6 图 3 各国城镇化进程 6 图 4 未来人均居住面积预测 7 图 5 城镇化需求估算 9 图 6 日韩出生率走势 10 图 7 二胎需求估算 11 图 8 未来结婚人数预测 12 图 9 结婚需求估算 12 图 10 改善性需求估算 14 图 11 房地产总需求估算 15 图 12 估算总需求与实际销量对比 16 图 13 2014 年开始棚改数量大幅上升 16 图 14 美国的房地产周期 18 图 15 美国出生率以及人口增长率 19 图 16 美国的城镇化率 19 图 17 美国 GDP 增长率与房地产市场走势 21 表 1 城镇化率、人口数量以及人均住房面积预测 8 表 2 房地产各分项需求及总需求测算 15 均衡是经济学中最重要、最常被讨论的概念之一，但在现实生活中我们鲜少观察到均衡的存在。因此我们的视角转向了稳定的、具有规律的周期理论，而当稳定的周期现象也消失后，又会产生什么现象呢？不可否认的一点是，在各种或大或小、或内生或外生的冲击下，周期或多或少总是存在的。 中国经济周期必然要从房地产周期着手，房地产周期的变动影响经济周期走势。2005 至 2015 的 11 年间，中国的房地产市场经历了 3 次持续时长 3-4 年的完整而 规律的周期。而 2015 年开启的房地产周期打破了历史规律，本应于 2015 年开始至 2018 年前后结束的房地产周期并未出现，各项数据之间的关系和各线城市的表现都出现分化。如果说房地产走势的分化只是偶然现象，那么近几年来疲软的投资、不断寻底的开工与销量则将这种偶然变成了一种必然：本轮房地产周期打破了历史规律。 然而房地产周期真的消失了么？房地产周期消失后，整个房地产市场又以什么样的形式运行？本文通过对房地产市场需求的估算以及参考美国的历史经验给出了这些问题的答案。 通过我们的测算发现，目前中国房地产市场总需求快速上涨的阶段已经结束， 未来随着城镇化进程的放缓、新生儿数量的下降以及结婚人数的减少，短期内需求依旧疲软，中长期在改善性需求的拉动下可能出现小幅回升。同时参考美国上世纪六七十年代的经验本文做出了以下三点预测： 首先，房地产周期仍然存在，但持续时长会逐渐从短期（3-4 年）过渡到中长期 （8-10 年）甚至超长期（10 年以上）。 其次，房地产市场可能经历长期的缓慢上/下行，本轮房地产周期的下行可能持续至 2022 年左右。 最后，房地产市场走势与整体经济走势分化，但缓慢积累的房地产泡沫可能成为衰退的源泉。 图 1 中国房地产市场走势 资料来源：wind， 整理 一、长期房地产需求测算 中长期房地产需求主要取决于人口、城镇化进程以及人均居住面积的改善等相关指标。在此我们先给出人口数量、城镇化率以及人均居住面积的预测，进而估计房地产需求的四个组成部分：城镇化需求、二胎需求、结婚需求以及改善性需求， 最后将四部分加总并调整得到对未来房地产总体需求的估计。 （一）、人口数量、城镇化率与人均居住面积预测 人口数量预测：本文使用了 IMF 和联合国的估计数据，IMF 人口预测使用中国统计局的发布数据，IMF 预测中国可能于 2022 年达到人口峰值，而联合国对于中国人口总量存在一定高估，其对于人口数量的统计大概高于国家统计局数据 3000-5000 万人左右，联合国估计中国人口峰值可能于 2029-2030 年出现，学术界对于人口峰值和上下限的预测也都位于二者估计的区间内。本文我们使用 IMF 的估计数据作为人口预测的下限，联合国估计数据作为上限进行估算。 城镇化率预测：我国 2018 年的城镇化率为 59.58%，国务院发布的《国家人口发 展规划（2016-2030 年）》中提出，2030 年我国的城镇化率目标为 70%。根据发达国家经验来看，城镇化率 60%-70%