七浦路商业项目市场调研报告.docVIP

房策天下（地产思想库）---天下地产人网上脑力风暴会 七浦路商业项目市场调研报告 目 录 一、七浦路商圈总体研究 1、七浦路商圈组成 2、七浦路商圈商业形态分析 3、七浦路商圈经营方式分析 4、七浦路商圈经营业种分析 5、七浦路商圈辐射半径分析 6、七浦路商圈交通网络分析 二、福建北路商业市场分析 1、福建北路商业形态分析 2、福建北路商业经营方式分析 3、福建北路商业经营业种分析 4、福建北路商业交通网络分析 5、福建北路商业在七浦路商圈中的角色分析 三、浙江北路商业市场分析 1、浙江北路商业形态分析 2、浙江北路商业经营方式分析 3、浙江北路商业经营业种分析 4、浙江北路商业交通网络分析 5、浙江北路商业在七浦路商圈中的角色分析 四、天潼路商业市场分析 1、天潼路商业形态分析 2、天潼路商业经营方式分析 3、天潼路商业经营业种分析 4、天潼路商业交通网络分析 5、天潼路商业在七浦路商圈中的角色分析 五、七浦路商业市场分析 1、七浦路商业形态分析 2、七浦路商业经营方式分析 3、七浦路商业产销渠道分析 4、七浦路商业设施价格分析 前 言 商业房地产的成功运作要切实保证实现房地产与商业相结合所形成的商业房地产的双重属性，既解决开发商最终所要实现顺利销售的目标，又要保证商业项目经营效益的实现，即房地产市场——销售策略与销售价格，确保开发商的开发利润实现，商业市场——商业业态与经营方式，确保经营者经营收益的实现。 针对以上目标以及市场调研要求，本次调研着力于解决以下问题：七浦路商圈到底是由哪些部分组成？七浦路商圈到底存在哪些商业形态？七浦路商圈到底采用何种经营方式？七浦路商圈内商品的产销渠道到底是怎样的？七浦路商圈的消费群体到底在哪里？七浦路商圈未来的商业发展空间到底在何处？ 一、七浦路商圈总体研究 1、七浦路商圈组成 七浦路商圈作为上海最为著名的服装专业批发市场，以七浦路服装一条街为主轴线辐射周边，其发展已经历了近27个年头。作为上海的市级商业中心之一，地处闸北、虹口、黄浦三区交界的七浦路商圈，位于闸北区东南部北站街道，坐落在苏州河北岸，南邻黄浦商业区，距南京路仅数百步之遥，西近上海新客站，东靠四川北路商业圈，辖区面积1.99平方公里，整个商圈日均人流达百万以上。 从区域范围构成来看，七浦路商圈主要以七浦路为东西横轴向，沿七浦路以浙江北路、福建北路、山西北路以及河南北路为南北纵向商业分支，向南到北苏州路，向北到海宁路。（如图1）七浦路作为商圈的核心部分，整个长度约一公里左右，沿途分布着大型专业服装批发商场；河南北路作为从商圈东部进入七浦路的重要入口，交通状况较上述纵向商业分支为佳，沿河南北路由七浦路至北苏州路商业设施在建项目正在逐步增多；同时，七浦路往南一线，于前两年刚刚完成动拆迁，目前在建项目众多；而七浦路靠近浙江北路作为七浦路服装市场的西端区域，由于仍然存在众多的民用住宅，作为旧区改造的重点，必将成为商业设施建设的一个新的集中区域，目前在建项目已经表明这一趋势。（如图2） 从区域商业设施主体来看，七浦路商圈内的大型服装批发商业中心正在逐日发展，日渐增多。从河南北路与七浦路交接口正在营业的兴旺一期、兴旺二期和新七浦市场，到七浦路沿线正在经营的凯旋城、新金浦、超飞捷、天阜，以及正在建设的凯旋万豪和白马等，加上沿河南北路在建的联富商业广场以及兴旺三期项目，（如图2）使得七浦路商圈内商场林立。众多商业项目的出现，一方面将改善七浦路的商业环境，强化七浦路商圈作为上海服装批发市场的主导地位，另一方面必将加大区域内商业设施之间的客户竞争，从而对各商业设施从服务到功能定位提出更高的要求。 图1：七浦路商圈区域构成图 图2：七浦路商圈内商业设施分布图 2、七浦路商圈商业形态分析 七浦路商圈商业形态的演变经历了由“散兵式”店铺向“军团式”集约型商业转变、由“单一型”服装批发市场向“多业态、差别化、综合性主题”综合性商业转变的过程。这种商业形态的演变既是七浦路商圈发展的需要，也是七浦路商圈发展的方向。 传统七浦路服装批发市场尽管是上海最大的服装批发市场，但是，对于绝大多数上海人而言，对其印象并不好，主要原因就是在七浦路及其周边狭窄的街道两旁布满粗制滥造的低档次产品，经营摊贩的流动性过强，加之地处老城区，周边环境较为破旧，因此七浦路商圈给人的整体印象较差。伴随着上海旧城改造工作的不断推进，尤其是上海商业以及商业房地产市场的快速发展的推动下，七浦路商圈的传统商业优势和土地稀缺性及其级差地租逐步显现，商圈内商业房地产的开发力度开始加大，兴旺、超飞捷、新七浦等专业服装批发商场出现，从而使得数以千计的散摊经营者摆脱传统模式进入室内集中经营。集约型的商业形态，一方面有效的提高了七浦路商圈的商业价值，充分显现了集约化经营的规模效应，另一方面