闸北江场路项目评估资料.docVIP

闸北江场路项目评估 一、项目基本情况 项目位置 地块位于江场西路， 东面紧邻共和新路，北临彭浦公园和改造中的场中路，南临正在进行中环线建设的汶水路，地铁1号线的延伸段位于地块东侧。. 项目现状 项目前期拆迁工作已经完成，目前尚未开工，地块旁边紧靠主体已基本完工的金鼎大厦。对面为公大润发超市和肯德基连锁店 本案位置交通环境： 本案位置 项目所沿的共和新路属于闸北区域中心大动脉，周边有十多部公交线路可达闸北中心主要区域，地铁一号线延伸断的建成，共和新路高架共同构筑居民出行立体化“交通通道”。 万荣路、永和路为区域主要干道，数十部公交线路分布本案四周，棋盘化的布局共同形成了项目周边便捷的交通环境。 商服教育环境 离项目最近的有大润发超市，周边原平路集中了易初莲花、华联等多家超市便利店，小饭店以及菜场等生活基础设施较为密集，为居民提供良好居家环境。 大宁绿地永和医院、久隆中学、市北医院等文教医疗机构分布项目区域周边，构成区域的教育、服务体系。 大宁绿地 地处上海大学延长校区、上大新校区辐射范围，形成良好人文体系；闸北体育场、上海马戏城，为区域市场提供良好休闲娱乐的场所。 上海马戏城 上海马戏城 二、住宅市场分析 1、价格走势分析 2003年度随着共和新路高架的完工；轨道交通优势的显现，区域均价出现惊人的跳空上扬，市场价格突破7000元大关，市场供需两旺，区域市场房产处于高速增长期。 2004年上半年区域市场价格出现高位盘整，受房产开发郊区化的影响，区域均价出现小幅回落，市场处于理性化发向发展， 伴随着价格的下行，区域市场的价格优势将进一步得到广大购房群体的认同，市场需求在下半年将有所放量，区域均价将出现继续上攻的走势。 个案价格 分析 区域房产均价集中在7500元/平方米,受到区域环境改善力度加强,地铁一号线延伸段建设利好消息影响，区域房产品质迅速提高,更加注重景观效果﹑户型舒适度及服务配套的考虑因素影响,价格提升较快。 新梅共和城作为靠近大宁板块的规模型楼盘,较完善的配套设施、临近大宁绿地、上海马戏城的区位优势,带动价格快速攀升。目前产品均价突破9000元大关，房价处于区域市场的最高点. 大华阳城美景已成为永和地区目前在售楼盘中品质、档次最高的楼盘，同永和区域同类别产品形成差异化,促进其价格竞争力呈现强劲的态势。  2、面积配比 户型 面积范围 （㎡） 户数 （户） 比例 （％） 2R 88－98 232 523 29 65 101－111 291 36 3R 115－124 162 249 20 31 130－140 87 11 复式 140－150 13 30 2 4 160－170 10 1．5 180－190 7 0．5 合计 802 100  分析 2R占到65％的比例，占据市场绝对优势，预示着低总价，小面积户型逐步被区域消费群体所接受，伴随价格的提升，产品向精简型格局发展。 大2R/101－111㎡占到了36％的比例，居住空间更加舒适，适于二、三口之家居住。2R总价优势明显，总价得以控制，扩大消费需求面. 3R面积控制在120－140㎡之间，处于次峰值，占到31％比例，区域户型供应比例小于2R,目前主要以大华阳城和新梅共和城3R居多,产品品质高,户型设计更加突出舒适型﹑景观效果. 150㎡以上面积多属于小复式产品,面积大总价高构成其特点，选择面相对有限,占有市场份额不高。 小面积1R及单身公寓产品成为市场的空白，市场需求形成长时间的积累，低总价优势势必受到广大工薪阶层的高度认同，市场前景看好。  3、总价分析 总价范围 （万/套） 户数 （户） 比例 （％） 56－66 49 6 67－77 544 68 78－88 107 13 90－106 85 11 120－140 17 2 合计 802 100  分析 毛坯房产品格局为市场主导产品模式，67-77万成为区域主力总价，占到68％的绝对比例；多以2R和3R为主, 77-88万产品总价空间次之，占到13％比例。受到住宅品质迅速提高,房型面积增大及房价上升的影响使得区域主力总价范围呈上扬的发展趋势。 56-66万产品以小2R产品居多,该价格区间的产品市场占有率较低,仅占到市场的6％，其产品总价优势，成为中、低收入群体的首选，产品需求旺盛，市场前景看好。 90万以上总价属于区域高总价区间, 目前受总价较高，区域消费群体购买能力制约明显,市场认同度低，整体销售速度缓慢。  4、去化分析 案名 速度（户/月） 销售率（％） 大华阳城（四期） 26 78 新梅共和城（二期） 30 62 亿润苑 38 50 绿泉家苑 50 63 受到区域楼盘品质提高以及市政建设利好消息的刺激,目前周边项目去化速度较快，保持在