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住房社会保障 第一节 住房保障概述 一、住房保障制度的含义及特点 住房保障制度是指以国家和社会为责任主体， 通过立法对国民收入进行分配 和再分配，满足中低收入阶层，尤其对生活特别困难的社会成员的基本住房权利 给予的制度保障。具体地说，住房保障制度是政府或单位在住房领域实施社会保 障职能，对城镇居民中低收人家庭进行扶持和救助的一种住房政策措施的总和，是为解决中低收人家庭的住房问题而设置的社会保障性住房供给方式。 住房保障 制度是一个国家或地区的多层次住房供应体制的重要组成部分，是国家通过行政手段对低收人家庭提供适当住房的一项制度。这一制度弥补了市场配置住房资源的缺陷和不足，它的存在和实施体现了社会公平和人道主义精神，是实现社会稳定、经济发展、社会进步以及公平正义的重要手段。 住房保障包括广义的住房保障和狭义的住房保障。广义的住房保障是指对全体居民的住房社会保障；狭义的住房保障则是指对一部分有特殊困难或低收入居民的住房社会保障。以上两者均具有阶段性的特征，是针对特定发展阶段的居民 的收入状况、居住状况、市场供求状况、产业政策目标，以及宏观经济状况采取的阶段性政策选择，随着条件的变化而不断发生演进。我国房改中以标准价格或 成本价出售公房、 集资建房和住房公积金等政策， 属于广义住房社会保障的范畴；经济适用房、安居房、廉租房等政策是针对中低收入居民的，属于狭义住房保障范畴。随着住房制度改革的深入和其他配套政策措施如工资制度等的进一步完善、居民收入的增长和居住条件的提高，以及住房市场的成熟，住房保障对象的进一步缩小，从中低收入居民过渡到低收入居民，住房保障的形式也将做相应的调整。 住房保障制度具有如下特点： 第一，住房保障制度的责任主体是国家或政府。 “人人拥有合适的住房”是公民的基本人权，只有社会的集中代表——政府才具有公民住房保障的政治责任；解决全社会的住房问题的经济付出是巨大的，不是某个社会阶层所能承担，只有政府具有调控全社会资源的经济能力；住房保障是一种制度安排，必须以政府的权威和系统组织能力来实施。 第二，住房保障的对象是中、低收入家庭。住房问题的主要表现是住房供给不足引起住房价格过高与中低收入阶层的住房购买能力低下的矛盾上。政府主要 通过经济适用住房、廉租住房、住房公积金等住房保障制度来缓解中低收入家庭 的住房困难问题。对于高收入阶层主要是通过市场来调节社会住房资源的配置，他们的住房问题（比如购买商品住房或豪华住宅等）的解决不在社会住房保障制 度和政策的范围内。 第三，住房保障的保证是相应的社会立法。现代住房社会保障制度是以健全、 完备的法律体系为支撑的。 必须以法律的形式规范政府的住房保障职能机构的设 置、编制、职能、责任与工作程序，规范国家、企业、个人等保障主体之间的权 利与义务， 规范住房保障给付标准的确定以及调整住房保障的管理与投资运营等 诸多方面的制度安排，使住房保障的运作制度化和规范化。 第四，住房保障是一种政府再分配性质的保障。作为再分配性质的住房保障实质上是一种政府的财政补贴。这种补贴形式可以分为两大类：明贴和暗贴。所谓明贴就是政府按照一定的标准给予符合条件的居民以特定金额的现金补贴，以支持其住房消费。暗贴是指政府对住房保障的非现金补贴，又可以分为侧重于住 房供给的生产者补贴和侧重于住房消费的消费者补贴。生产者补贴包括免费或低价提供土地、贷款贴息、营运补贴及在提供建材和税收征缴方面赋予某种优惠等 形式；消费者补贴则主要表现为低价出售公房和低租金制度、利息补贴、税收减 负和实物分配等。 二、住房保障制度的主要形式 住房保障制度的形式与一国的社会经济制度密切相关。社会经济制度不同，住房保障制度的形式也不同；即使社会经济制度相同的国家，其住房保障制度的 形式也有一定差异。从总体看，根据政府对住房保障的干预程度和市场在住房保 障中作用的大小，住房保障制度的形式大体上可分为四种：以商品化为主的住房 保障制度、 商品化兼福政策的住房保障制度、福利政策兼商品化的住房保障制度、以福利政策为主住房保障制度。 1．以商品化为主的住房保障制度。 所谓以商品化为主的住房保障制度是指一国或地区的住房供给以商品化为 主、 政府参与为辅的住房保障制度， 就是在住房经营中保持私人资本的支配地位， 同时国家运用经济和行政手段对住房市场进行干预和调节。 政府拿出一部分资金 建造国有住宅，向低收入者廉价出租或给予房租、房价补贴。实行以商品化为主 的住房保障制度的国家主要有美国和日本等国，其住宅商品化程度较高，私人有 住宅的比例较大。但是，为维护社会稳定，刺激经济发展，积极运用经济和行政手段，对中低收入者购房以及对售房产业的发展给予支持和帮助。主要特点有： (1)广泛利用发达的金融机制，运用抵押贷款方式促进住房建设，提高居后购买 自由