税收与纳税筹划第九章 资源课税第十章 财产课税.ppt

【案例三】 甲企业位于某市市区，企业除厂房、办公用房外，还包括厂区围墙、烟囱、水塔、变电塔、游泳池、停车场等建筑物，总计工程造价10亿元，除厂房、办公用房外的建筑设施工程造价2亿元。假设当地政府规定的扣除比例为30%。 【案例分析】 方案一：将所有建筑物都作为房产计入房产原值。应纳房产税＝100000×（1－30%）×1.2%＝840（万元）。 方案二：将游泳池、停车场等都建成露天的，在会计账簿中单独核算。应纳房产税＝（100000－20000）×（1－30%）×1.2%＝672（万元）。 由此可见，方案二比方案一少缴房产税168万元。 （二）合理确定房产原值进行的筹划 房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气,卫生,通风,照明,煤气等设备；各种管线,如蒸气,压缩空气,石油,给水排水等管道及电力,电讯,电缆导线；电梯,升降机,过道,晒台等。属于房屋附属设备的水管,下水道,暖气管,煤气管等从最近的探视井或三通管算起.电灯网,照明线从进线盒联接管算起，计算原值。 纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。 能够和房屋分开各自形成固定资产的，最好分开，否则其他固定资产就要和房屋一起计算房产税。 【案例四】 某一特大型企业，新建一厂房并安装两条生产线。厂房价值2,000万元，设备价值2,000万元，总价值4,000万元。 【案例分析】 1、如果将厂房及设备共形成一项固定资产，则年纳房产税=4000×（1-30%）×1.2%=33.60万元； 2、如果将厂房及设备分别形成固定资产，则年纳房产税=2000×（1-30%）×1.2%=16.80万元。 年可节房产税=33.60-16.80=16.80万元。 第二节契税 一、契税纳税人、征税范围、税率 （一）纳税人 契税的纳税义务人在我国境内转移土地、房屋权属、承受的单位和个人。境内是指中华人民共和国实际税收行政管辖范围内。土地、房屋权属是指土地使用权和房屋所有权。单位是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。个人是指个体经营者及其他个人，包括中国公民和外籍人员。 （二）征税范围 1.国有土地使用权出让。国有土地使用权出让是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为。 2.土地使用权的转让。土地使用权的转让是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。 3.房屋买卖。房屋买卖是指房屋承受者通过让渡经济利益而取得房屋所有权的行为。以下几种特殊的情况视同买卖房屋：以房产抵债或实物交换房屋，以房屋作投资或作股权转让，买房拆料或翻建新房。 4.房屋赠与。房屋赠与是指房屋产权所有人将房屋无偿转让给他人所有。 5.房屋交换。房屋交换是指房屋所有者之间互相交换房屋的行为。 6.承受国有土地使用权支付的土地出让金。对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税。 （三）税率 考虑到我国幅员辽阔，各地经济差别较大的情况，契税实行3%～5%的比例税率。各省、自治区、直辖市人民政府可以在此范围内根据本地区实际情况决定。 从2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。 二、契税应纳税额的计算及征管 （一）计税依据 契税的计税依据是在土地、房屋权属转移时双方当事人签订的契约价格。根据土地、房屋交易的不同情况，具体确定如下： 1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。 2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。 3.土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。土地使用权交换、房屋交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。 4.以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税。计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。 5.房屋附属设施征收契税的依据。采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税；承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税，如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。 6.个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。 （二）应纳税额的计算 契税应纳