物业行业永升生活服务：增值服务增速占比提升，19H1净利+120%盈利能力提升.docxVIP

2019H1 永升生活服务集团收入 7.08 亿元，同比增长 61.4 ，8 月 14 日，公司公告半 年报，收入 7.08 亿元，同比增长 61.4 。 其中，物业管理服务收入 4.36 亿元，占比 61.65 （相比 2018H1，-6.78pct），同比增 长 45.38 ；非业主增值服务收入 1.30 亿元，占比 18.40 （-0.88pct），同比增长 54.02 ； 社区增值服务 1.41 亿元，占比 19.96 （+7.66pct），同比增长 162.2 。 图 1：2019H1 永升生活服务收入 7.08 亿元，同比增长 61.4 图 2：2019H1 物业管理服务收入占,61.65 （-6.78pct） 12 10.77 48.310 48.3 70.00 61.3680%.00 100.00% 7.30%10.80% 15.17% 18.42% 19.96%30.10% 7.30% 10.80% 15.17% 18.42% 19.96% 30.10% 27.51% 19.72% 19.53% 18.40% 62.60% 61.69% 65.10% 62.05% 61.65% 8 43.71% 51.25% 7.078 %5 % 50.00 40.00 60.00% 6 4 3.34 2 4.8  7.26 30.00 20.00 10.00  40.00% 20.00% 0 2015 2016 2017 2018 2019H1 0.00 0.00%  2015 2016 2017 2018 2019H1 营业总收入（亿） 同比增幅（%） 物业管理服务 非业主增值服务 社区增值服务 资料来源：公司公告， 资料来源：公司公告， 图 3：2019H1 物业管理服务收入 4.36 亿元，同比增长 45.38 图 4：非业主增值服务收入 1.30 亿元，同比增长 54.02 8 6.67 59.46% 6 70.00 60.00 2.5 2 2.1  46.85% 60.00 54.02% 50.00 4.72 4.36 50.00 1.32 1.43 1.30 40.00 4 2.09 2 0 41.63% 2.96 41.31% 45.38% 40.0030.00 40.00 20.00 10.00 0.00 1.5 1 0.5 0 1.01 30.69%  8.33% 30.00 20.00 10.00 0.00 2015 2016 2017 2018 2019H1 物业管理服务收入（亿元） 物业管理服务收入同比增幅（%） 2015 2016 2017 2018 2019H1 非业主增值服务收入（亿元） 非业主增值服务收入同比增幅（%） 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申 资料来源：公司公告， 资料来源：公司公告， 具体来看， 物业管理 物业管理服务主要针对业主、住户和物业开发商，包括清洁、安保、园林及保修服务。物业管理组合包含住宅和非住宅物业，其中非住宅物业包括办公大楼、商场、展览中心、工业园区、医院和学校等。 永升生活服务集团秉承快速扩张管理面积的战略目标，致力于实现合约面积和在管面积的增长。截至 2019H1，集团合约建筑面积约 8620 万平米（较 2018 年底增长 31.4 ）， 合约项目 459 个（较 2018 年底增长 20.8 ）；在管建筑面积 4902 万平方米（较 2018 年底增长 21.8 ），在管项目 286 个（较 2018 年底增长 10.9 ）。该增长主要得益于（i）大股东旭辉集团的业绩快速增长和业务支持；（ii）集团多元化向公开市场发展，向独立市场 拓展以获取市场份额。截至 19H1 永升生活服务在管建筑面积中 1593.3 万平米（占比 32.50 ） 来自旭辉集团；3309.1 万平米（占比 67.5 ）来自第三方物业开发商。 永升向第三方市场拓展的主要措施有：（i）积极参与区域性地产开发商的项目投标， 力求得到一手项目的管理权：2019 上半年从新加坡开发商吉宝置业获取无锡吉宝季景铭邸； 主动参与业主委员会更换原有物业管理公司时举办的招标以获取二手项目的管理权： 2019 年上半年通过公开竞标获得上海美岸栖庭、武汉天成美雅等优质项目；（iii）力求与一些优质的地产开发商达成战略合作关系从而可以优先获得物业管理权：已经成功与苏高新集团，德州市交通运输投资发展集团等多家开发企业或投资集团达成战略合作关系， 2019 上半年签约如苏高新集团开发的苏州天都大厦等优质项目。 图 5： 截止 2019H1，永升总合约建筑面积为 8620 万平方米，较 80.0060.004