项目拓展论证管理流程.docxVIP

项目拓展论证管理流程 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 一. 流程图示 功冃拓他论if?理流鬼 业务单元设计骨毎毎 ZffffSM 咸專合自龍 业為皿无 **?元皿目发展胚 A?MOW+6 总施战“运背中心 ?Wkltt 参与 ■土見“K 什僧 .MJOrKME 嘟＜ 蟆會■北勺語 1丿埔 k*Fk ~imrr- ?i- ￡ d?小仁.?? ? tMAK 二、流程概述 流程目的 为适应集团发展，提升竞争力，充分利用集团各职能部门的专业优势， 整合体系力量，规范项目研判和获取流程，保证新增项H研判结果的科学性、 准确性。 适用范围 适用于公司二级开发项目的信息收集、投资论证及内部审批程序。 定义 新项目论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的各个因 素进行充分讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。 可行性研究：就是对拟购入的土地进行技术经济上的论证分析，并在此 基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。 基础研究:提高房地产新项目可行性分析技术水平所进行的持续性动态 研究；基础研究包含土地市场研究、宏观及区域经济研究、城市规划动 态研究、房地产宏观市场研究、房地产相关政策法规研究、竞争对手研 究和公司战略研究等分项研究工作。 流程要素描述 三、工作程序 3. 1基础研究 1） 基础信息研究是为保证公司项Fl发展目标实现、提高公司新项目可行性分析技术水平所进行的 持续性动态研究工作。 2） 战略运营中心负责行业基础信息研究，其研究成果可在口常报告或专题报告中体现，研究重点 如下： a） 国家宏观经济分析及对房地产市场的整体影响； b） 战略聚焦范围及投资比例； c） 城市投资评价体系； d） Fl标城市的经济发展、总体规划和土地政策等方面的日常研究； e） 公司竞争策略及竞争对手相关研究。 3） 根据公司战略发展需求，战略运营中心应对重点目标城市进行评价，并形成《城市评价报告》， 以指导公司重点目标城市的范围确定，研究计划应列入战略运营中心年度工作计划中。 3.2编制年度项目投资及土地储备计划 1） 公司年度项目投资和土地储备计划应以公司川长期战略发展规划、H常基础研究和内外部环境 最新情况为依据。 2） 每年年初，战略运营中心组织年度项目投资和土地储备计划研讨，在战略规划期内按年度分解 各项发展li标，编制公司年度项li投资及土地储备计划，包括明确本年度项目投资的区域重点、 项目数量、投资额度等，并组织公司领导、财务管理屮心、各业务单元负责人和项目发展部进 行探讨，该计划作为公司年度整体经营管理计划的重要组成部分，由总裁审核后报董事长审批。 3） 各业务单元项目发展部根据总部下达的年度投资计划编制具体拓展实施计划，经本业务单元总 经理审批后，报总部战略运营中心备案。 3. 3取地申请及可研论证 1） 由京御项目发展部根据项目拓展实施计划提出取地申请，并牵头成立项冃可研小组，设计管理 部、工程管理部、销售管理部和成本合约部参与。项目发展部组织实地考察后，项目可行性研 究原则上要求在1个月内完成。 2） 项目可行性研究 a） 目的：以项目销售利润率、内部收益率、项目净现值等为主要依据，结合项目定位、产品 方向、工程实施技术性分析、项目风险评估等因素，初步确定项目是否具有投资价值，并 通过相关程序确定是否进行项目投资。 b） 职责分工 项目发展部提出项目初步定位，如需要且经公司确认，可委托市调公司或策划公司协 助完成相关报告； 销售管理部提供周边市场分析建议及销售价格预测； 设计管理部完成项目强排表； 成木合约部依据相关条件，进行项目成本初步估算； 项Fl管理部提出项Fl开发总周期和分期耍求、各期关键节点及法律风险分析； 总部资本运作中心和融资管理中心根据资金平衡方案制定融资方案； 总部财务管理中心完成项目资金平衡方案，并负责进行动态测算。 c）审批程序：项目发展部汇总本公司相关信息，完成《项目可行性研究报告》（不含融资和资 金计划），经主管领导审核后组织评审会，可研小组和本公司领导参会，最终由本公司总经 理给出明确修订意见，由项目发展部修订后报战略运营屮心。战略运营屮心配合财务管理 屮心进行融资及资金计划匹配，完成《项目可行性研究报告》，并组织召开经营管理委员会 进行评审，通过后提请总裁审批。 3.4新项目投资决策 1） 战略运营中心收到京御上报的《项目可行性研究报告》后，应首先复核报告相关内容和经济指 标符合性，并在1周内组织召开经营管理委员会会议，审议《项目可行性研究报告》。 2） 如报告通过评审，由战略运营中心编制《项目取得预案》，明确土地转让价格及相关工作交接事 项，报总裁审批。 3） 如报告未通过评审且意见为耍求