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某公寓市场分析报告总体项目概况目 录典型个案分析畅销、滞销项目盘点产品建议郑州公寓总体项目概况郑州各版块公寓分布图目前郑州公寓项目主要分布在8个区域：1、白沙象湖组团：比如象湖100。2、龙子湖湖心岛组团：比如正商四大铭筑、局外；3、郑东高铁组团：比如万科誉；4、经开区组团：比如万锦城、正商滨河名筑；5、老城区南部组团（紫荆山路、航海路、南三环沿线附近）：比如锦荣中心五区、万科荣寓；6、老城区北部组团（东风路、北三环沿线）：比如华尔中心、正弘城、海亮时代one；7、郑州大北区组团（连霍北）：比如美景麟起城；8、高新区组团：比如石佛艺术公社、华强城市广场以上主体区域可以看出，公寓产品主要依赖交通、主干道、地铁和商业商务区。郑州公寓市场典型楼盘一览郑州目前公寓市场典型性楼盘一览表1海亮时代one16象湖1002华尔中心17象湖里3正弘城18正商滨河名筑4福临公馆19美景芳华5清华城20万科荣寓6国控东宸21锦荣中心五区7万科誉22红星国际广场8正商书香名筑23瑞士酒店公寓9万科美景龙门24万科民安星辰10新合鑫紫荆之星25鑫苑鑫都汇11升龙天汇广场26名门翠园12绿地璀璨星座27瀚海海尚13物华国际28万科城14谦祥万和城29龙汇国际15利达国宾中心30美景麟起城郑州公寓分布图德兴北尚海亮时代one谦祥万和城华尔中心万科城正弘城象湖100郑州升龙天汇广场正商书香名筑福临公馆象湖里华强城市广场清华城万科誉新合鑫紫荆之星永威西郡万科民安星辰绿都广场万科美景龙门经开万锦城红星国际广场瑞士酒店公寓亚星锦绣山河正商滨河名筑万科荣寓2017年郑州集中放量公寓楼盘40家以上，三环以内数量占比60%，占据地铁口、CBD、高铁站、主力商业等优势，同质竞争激烈，面对同质化竞争压力，很多项目在产品上进行升级，提高竞争力。郑州整体公寓市场——销量2017年郑州市公寓产品销售以平层公寓为主，主要代表项目如万科誉、海亮时代one；LOFT产品次之，主要代表项目如正商书香名筑、经开万锦城。从物业类型来看，当前公寓产品多以商办产品的配套形式存在，物业类型以平层产品为主，占比69%，其次是LOFT，占比28%。从销售情况来看，万科誉以其地理位置优越，面积小，总价低备受客户欢迎；海亮时代one由于单价较低，以其价格优势，位居销量榜第一。郑州市2017年公寓销售情况郑州整体公寓市场——客群通过市调了解，从年龄段看，公寓类产品主力客群集中在30-40岁之间；从置业目的来看，投资型客户占据主导地位。市场整体客群年龄集中在25~40岁之间，其中30岁以上占据客群主力，说明购买动机投资大于自住；从客户置业目的来看，投资成为客户购买公寓的主流。郑州整体公寓市场——小结产品价格 当前市场上公寓产品主要有两种物业类型平层公寓和LOFT，平层公寓均价主要集中在11000~13000元/㎡之间，LOFT公寓主要集中在12000~15000元/㎡产品面积 平层公寓主要集中在30-55㎡，loft公寓产品多集中在35-55㎡。产品层高 平层公寓产品层高3.0米-3.2米；loft公寓产品多在4.09米-5米之间优惠政策 目前郑州公寓项目多为常规优惠，部分项目如海亮时代one有与电商合作，首付分期等优惠活动，自买房开始算起两年内分四次还款，对购房客户吸引力较大。典型个案分析金水区海亮时代on海亮时代ONE项目概况项目概况基本数据占地面积5万平米?建筑面积30万平米?商业面积约4万平米公寓面积约26万平米容积率4.23绿化率25%物业位置花园路龙门路建筑类别塔楼物业类别公寓/LOFT/商业开发周期2016.5-2018.11产权年限公寓产权为40年楼栋数6栋户 数总户数4000户开盘楼栋 2016年7月24日1#、2-1#、2-2#已开盘一批房源1/2-1号楼为23层平层公寓，2-2号楼为15层LOFT公寓产品分布公寓33㎡，loft45㎡（层高5米），塔楼1-2层为底商物业类型商业物业，有暖气无天然气规划设计亮点：亮彩生活茂是海亮项目的集中商业。分布在项目的西南角（即上图2-2/2-2间），有13000方自持，配有大型商超，巨幕影院，休闲餐饮，KTV，健身房，游泳池等多种业态。海亮时代on海亮时代ONE项目概况项目分析——海亮地产郑州首个北区作品，项目为商业综合体，总占地75亩，总建筑约30万方，绿化率25%，产品由公寓和商业组成。项目共有6栋楼，其中3栋平层公寓、3栋LOFT公寓，目前在售为3#平层公寓和4#LOFT公寓，平层公寓均价12000元，LOFT公寓均价15000元左右。一期二期2-2#4#2-1#1#5#3#该项目商业规划引入复合功能，由集中购物和开放式商业街组成。满足一站式购物需求。海亮时代on海亮时代ONE项目区位区位分析——项目位于北核心区域，周边主干