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郑州_经三路写字楼项目整体定 产品定位及配比建议 方案设计——金座打造纯办公形象标杆提升整体价值；银座以小型办公物业为主保证销售速度； 广场1400 金座基底＝1125 银座基底=1425 覆盖率30％； 方案的经济评价 方案一：金座30层+银座30层 方案二：金座25层+银座25层 方案三：金座25层+银座18层 方案四：金座18层+银座18层 比较发现，净利润和利润率在方案二达到峰值，从利润最大化的目标考虑，方案二为最优方案。 考虑因素 做足容积率 净利润 投资利润率 资金周转率 车位比 方案二的主要参数 目标客户 ——中小知识服务型企业的需求细分 客户特征描述 他们大多是专业写字楼的第一次置业者； 公司处在发展阶段，有良好的发展前景，有充分的置业信心； 购置写字楼是他们提升公司形象，加快业务发展的手段，因此他们对写字楼的形象与品质非常关注； 客户目的：把“家”搬到成熟商务区的专业写字楼中，改善办公环境，提升形象，寻求业务的更大发展。 大部分公司规模不大，拥有员工20-60人左右，目前在政府办公楼或商住楼中办公，一般情况下，人均面积在6M2左右,一般不大于10平米。 金座的技术指标 公司类型：中小知识服务型企业 员工人数：20～50人； 人均面积：6～9M2； 核心客户的需求面积： 120～450M2； 主力产品面积：120～200M2； 小部分楼层设置300～500M2的大面积单位； 金座户数：按平均每户170M2计约160户； 车位（按1：1计）：160个； 银座的技术指标 客户类型：创业型企业＋投资客 企业员工人数：10～20人； 人均面积：6～7M2； 核心客户的需求面积： 60～150M2； 主力产品面积：60～80M2——划分为小面积单位，弹性组合；方便客户投资及出租； 金座、银座的产品定位小结 定位原则： 总体档次定位一致，以免拉大心理落差影响项目整体形象； 扩大市场覆盖面。避免内部竞争，快速销售； 建立产品标杆。但临街昭示性好的金座将打造成为价值标杆，在高度，体量，材料、单位面积上提升形象； 停车位建议 停车位——按市场大势的标准测算，本案约需要240-300个停车位 按设计标准，方案三的停车位配比如下，选择地下两层有助于形成项目的优势，但成本增加2000万左右 但从车位配比情况测算，如果按客户需求配比计算，按地下一层车库计，方案三的车位配置明显比方案二更合理； 根据市场大势和设计指标，方案二设置200个车位略显不足，需适当提高配置标准 方案二车位配置相对不足 从车位配置的角度考虑，建议方案二（25/25) 加设半层地下车库，增至270个车位； 或者考虑将方案一（30/30) 少设置半层地下车库，减至270个车位； 在提升车位标准时注意控制成本，因为从当前市场表明，车位比不是项目成功的核心因素； 附：方案示意图 工商银行广场 金座 25*45 形成视觉共享空间 主形象展示面 45 27 57 150 12 银座 25*57 9 办公区入口 方案一：金座30层，银座30层； 方案二：金座25层，银座25层； 方案三：金座25层，银座18层； 方案四：金座18层，银座18层； 13.70% 　 　 　 　 投资利润率 9 3247.36 -4433.76 3166.00 1832.66 2682.47 税后利润（万元） 8 3082.10 0.00 1405.21 359.10 1317.79 税金（万元） 7 23710.54 4433.76 9124.79 1308.24 8843.73 总成本（万元） 6 2560.53 4030.69 2131.96 2616.49 2616.49 单方成本（元/m2） 5 30040.00 0.00 13696.00 3500.00 12844.00 销售收入（万元） 4 100% 0% 100% 100% 100% 销售率（100%） 3 3244 0 3200 7000 3800 销售均价（元） 2 9.26 1.10 4.28 0.50 3.38 建筑面积（万m2） 1 合计 地下车库 银座 裙楼商业 金座 项目名称 序号 27.32% 　 　 　 　 投资利润率 9 4925.00 -2099.90 2675.98 1870.30 2478.62 税后利润（万元） 8 2624.46 0.00 1168.82 359.10 1096.54 税金（万元） 7 18030.04 2099.90 7547.20 1270.60 7112.34 总成本（万元） 6 2429.11 3817.99 2120.00 2541.20 2