物业新员工入职客服岗位应知应会培训课件pptx.pptVIP

2、住户擅自停车占用通道，物业公司为疏通道路而损坏车辆是否赔偿？ 【案例】2004年10月，刘某前往某小区访客时，将其驾驶的宝马车横放在小区道路上，20分钟后，物业公司以该车辆堵塞交通道路为由，在未告知车主情况下，派人将宝马车搬至路边停放。事后刘先生提起诉讼，称物业公司在未告知车主情况下擅自移车，致使其宝马车自动锁死无法正常启动，要求物业赔偿车辆损坏修理费、检测费2450元。 法院认为，刘某在小区道路横放车辆的行为堵塞了小区道路的通行，损害了小区其他业主的共同利益。物业公司在紧急情况下为了维护小区的正常管理秩序将车辆搬抬至路边的行为无可厚非。因该事件的发型系刘先生乱停车堵塞道路所致，物业公司不存在侵权行为，故对刘先生提出的赔偿不予以支持。 分析：对于物业公司而言，应该本着方便车主、服务车主的精神，签订明确的停车管理服务协议，制定出一套详细、规范的停车管理制度。明确车主必须遵守的规则，业主应按照物业公司依法依约指定的地点停放车辆，对于违章乱停车辆的，物业公司有权将其移开，对于物业公司采取谨慎合理的措施移开违章车辆造成损失的，其不承担侵权责任。 Page * 八、案例分析 3、业主车位被人占，停放他处受损失，谁来负责？ 【案例】2004年6月，张女士驾车外出返回时，发现其私家车位已被他人车辆占用，张女士要求小区保安寻早该车司机，把车挪走。但保安未能找到。无奈之下的张女士只好将其车停放在该小区25栋楼旁南侧，次日早晨，张女士发现车顶部落有一玩具车模，车顶被砸两坑。张女士遭到物业要求修侧，但被拒绝，后双方对簿公堂。 法院认为：在物业管理区域内，他人侵权造成业主人身或财产损害，受害人起诉要求物业管理企业赔偿损失的，应根据物业公司是否履职来确定物业公司是否应承担相应责任。本案中，物业公司在实施停车位管理时明显存在疏漏，其失职行为与车辆损坏后果的发生也有一定因果关系。因此，法院判决物业公司赔偿张女士汽车修理费2250元。 分析：业主如果发现他人占领自己车位的，应及时向物业公司反映，并让其排除妨害。物业公司应根据业主的反映，及时让他人将车开出所占车位，为其排除妨碍，以免业主车辆停放他处受损而承担管理疏漏的赔偿责任。 Page * 八、案例分析 客户经理虚拟团队组织架构； * 管理费催缴方式： 上门直接催缴、（国内、国际）电话催缴、发放或邮寄书面催缴通知、手机短信提示、E-MAIL催缴等方法。 管理费催缴方法： 1、用服务来感动业主：针对住户房屋长期空置或待租的特点，不定时对住户花园卫生进行清扫，同时根据花园绿化生长情况，主动与业主进行联系修剪，让业主来到小区查看房屋时，所看到的是整洁的花园卫生与整齐的绿化环境，使业主感受到人虽然没有住在小区，但一直在享受物业提供服务。 2、换位理解业主：针对业主因资金运作等问题，在日常管理费的收取时，主动沟通，表示可以暂缓收取，但希望业主能在半年或年终时对年度的管理费及时缴纳，让业主在感受到物业理解的同时也换位考虑，在半年或年底时及时支付物业管理费。 3、整理协作：对因房屋交易等情况无法联系的业主，由小区安全员进行信息的掌握，发现业主出入小区信息时由管理人员上门以服务的形式获取业主信息，在进行物业服务介绍的同时说明业主所欠费用等情况，让业主感受到物业是在提供服务的，然后想到自己也是应该缴纳物业费用，使物业能及时收取所欠费用。 4、方便业主交费：根据业主的特点（有的比较繁忙，有的房屋是用公司的名义购买），开展除现金缴纳的方式外，采取划帐支付邮寄发票的形式，使业主在繁忙的事物中由其公司财务人员进行费用缴纳的操作，然后物业财务人员定期直接单线联系即可。 5、沟通是关键：对房屋正在转让中的，建议由上家业主先进行支付，然后根据交接时间，管理人员做好下家工作，再由下家支付给前期业主，让双方方便房屋交接的同时，也确保了物业费用的及时收取。 管理费催缴案例：小区某号业主在装修房屋时出现违章情况，在物业劝阻无效的情况下，受小区业主委员会的委托成功起诉，但因此引起该业主的强烈不满，开始拒绝支付物业管理费用。但物业服务中心并没有因此而改变提供的服务，当业主出入小区时，安全人员均做到敬礼微笑，物业人员也一直提供及时的维修、保洁等服务。一次管理人员得知其装修期间一次煤气费用没有缴纳，已产生一千余元的滞纳金费用，掌握此信息后，管理人员及时与其沟通，并代其到煤气公司进行磋商，时其延迟缴纳煤气费用引起的滞纳金得到了减免。在此件事情的处理上，使业主颇受感动，没有想到因为自己采取的态度与方式，但物业仍一直保持很好的服务，并无心得到的消息而及时帮助其进行妥善解决，因此该业主一次性将拖欠的物业管理费全部缴清。 经验介绍：物业的服务是长期的，同时在服务中关注业主需求，及时帮助业主处理，哪怕是一件微不