第九章 房产税、城镇土地使用税和耕地占用税法new.pptVIP

Microsoft Visual FoxPro 6.0 扬州大学管理学院rmyao@yzu.edu.cn 第九章 房产税、城镇土地使用税和耕地占用税法 管理学院　姚瑞马 主要内容 第一节 房产税法 第二节 城镇土地使用税法 第三节 耕地占用税法 第一节 房产税法 一、房产税基本原理 二、纳税义务人与征税对象 三、征税范围 四、计税依据与税率 五、应纳税额的计算 六、税收优惠 七、征收管理 一、房产税基本原理 房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。 房产税的特点： 1.房产税属于财产税中的个别财产税； 2.征税范围限于城镇的经营性房屋； 3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法。 二、纳税义务人与征税对象 （一）纳税义务人 （二）征税对象——房产 （一）纳税义务人 1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。 房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋的产权所有人，包括国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、代管人或使用人三类。 2.产权出典的，由承典人纳税。 3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。 4.产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。 5.无租使用其他房产的，由房产使用人纳税。 （一）纳税义务人 【重要变化】 自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。 【例题·多选题】 下列各项中,符合房产税暂行条例规定的有( )。 A.将房屋产权出典的，承典人为纳税人 B.将房屋产权出典的，产权所有人为纳税人 C.房屋产权未确定的，房产代管人或使用人为纳税人 D.产权所有人不在房产所在地的，房产代管人或使用人为纳税人 【答案】ACD （二）征税对象——房产 房产是指有屋面和围护结构，能遮风避雨，可供人们生产、学习、工作、生活的场所。与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；但独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不属于房屋，不征房产税。 房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 【例题·判断题】（1998年） 房产税的征税对象是房屋，由于房屋属于不动产，所以与房屋不可分割的各种附属设备也应作为房屋一并征税。上述的“各种附属设备”包括独立于房屋之外的建筑物，如水塔、烟囱等。（ ） 【答案】× 【解析】对独立于房屋之外的建筑物不符合房产的特征，不征收房产税。 三、征税范围 房产税的征税范围为：城市、县城、建制镇和工矿区。 房产税的征税范围不包括农村。 【例题·判断题】 （1999年考题变形） 农民王某，1998年将他在本村价值20万元的楼房出租，取得租金收入3000元，王某当年应从租计算缴纳房产税。（ ） 【答案】× 【解析】农村不在房产税开征范围之内。 四、 计税依据与税率 房产税的计税依据有从价计征和从租计征两种。 一般规定 特殊规定 一般规定 【解析1】新政策（P245）自2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。 【解析2】纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。 特殊规定 第一：以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待： （1）以房产联营投资，共担经营风险的，以房产余值为计税依据计征房产税； （2）以房产联营投资，收取固定收入，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税。 【例题·单选题】（2004年） 某企业有一处房产原值1000万元，2003年7月l日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期为5年。已知该企业当年取得固定收入50万元，当地政府规定的扣除比例为20%。该企业2003年应缴纳房产税（　）万元。 A.6.0　　B.9.6　C.10.8　　D.15.6 【答案】C 【解析】以房产联营投资，不担风险，只收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税；应纳房产税＝ 1000×（1-20%）×1.2%÷2+50×12% ＝ 10.8（万元） 特殊规定 第二，融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房产税，租赁期内该税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。 对融资租赁房屋的情况，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等，与一般房屋出租的“租金”内涵不同，且租赁期满后，当承租方偿还最后一笔租赁费时，房屋产权要转移到承租方