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第八章 房地产相关税费 中国现行房地产税种 我国现行房地产业税种有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。其他相关税种主要有营业税、城市维护建设税、个人所得税、教育费附加、企业所得税、印花税、固定资产投资方向调节税(停征)。 第一节 房 产 税 一、纳税人 凡是在中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。产权属国家所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人；产权出典的，以承典人为纳税人；产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或使用人为纳税人。外商投资企业和外籍人员暂不缴纳房产税。 二、课税对象 房产税的课税对象是房产，包括城市、县城、建制镇和工矿区的房产。 三、计税依据和税率 非出租的房产：房产原值×(1—10％～30％)×1．2％ 出租的房产：租金×12％ 四、纳税地点和纳税期限 (1)纳税地点为房产所在地。 (2)纳税期限：按年计征，分期缴纳。 五、优惠政策 下述房产免征房产税： (1)国家机关、人民团体、军队自用的房产。但其营业用房及出租的房产，不属免税范围。 (2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。 (3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产，不属免税范围。 (4)个人所有非营业用的房产。 (5)鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 (6)经财政部批准免税的其他房产。 第二节 土地增值税 一、纳税人 凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物(简称房地产)并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。外商投资企业和外籍人员包括在内。 二、征税范围 包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。不包括通过继承、赠予等方式无偿转让的房地产。 三、课税对象 土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。 四、税率 土地增值税实行四级超额累进税率： (1)增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％； (2)增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的部分，税率为40％； (3)增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的部分，税率为50％； (4)增值额超过扣除项目金额200％以上的部分，税率为60％。 注：为简化计算，应纳税额可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，速算公式如下： 土地增值额未超过扣除项目金额50％的，应纳税额＝土地增值额×30％； 土地增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的，应纳税额：土地增值额×40％一扣除项目×5％； 土地增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的，应纳税额＝土地增值额×50％一扣除项目×15％； 土地增值额超过扣除项目金额200％的，应纳税额：土地增值额×60％一扣除项目金额×35％。 五、扣除项目 土地增值税的扣除项目为： (1)取得土地使用权时所支付的金额； (2)土地开发成本、费用； (3)建房及配套设施的成本、费用，或旧房及建筑物的评估价格； (4)与转让房地产有关的税金； (5)财政部规定的其他扣除项目。 六、减免规定 (1)对建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。 对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用本免税规定。 (2)对国家征收、收回的房地产的税收优惠。 因国家建设需要依法征收、收回的房地产免征土地增值税。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照有关规定免征土地增值税。 七、财政部、国家税务总局有关规定 (1)关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题 “普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》 (国办发[2005]26号)制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。 (2)关于转让旧房准予扣除项目的计算问题 纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认为取得土地使用权所支付的金额，或新建房及配套设施的成本、费用，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算扣除项目的金额。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5％的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购