中国地区写字楼发展历程简述.pdf

引 言 目前，写字楼因其稳定且高回报的特点成为许多投资者主要投资对象。 然而， 由于不同城市有着不同的特点， 建造写字楼的地点就变得分外重要。 因此，我们 根据不同的影响因素对环渤海经济圈中的城市进行分析， 使地产商可以更有根据 地将不同城市对写字楼的需求进行分析，进而做出有针对性的投资决策。 一、研究背景与意义 近年来，写字楼市场的发展受到了社会各界人士的广泛关注， 为防止价格过 多过快上涨， 政府的调控力度不断加强， 使得企业和投资者对于写字楼的开发经 营有了更多的不确定性。 而且，由于各个城市的表现各不相同， 分化越来越严重， 地产商的机遇和风险并存。 因此，如何引导资源合理配置，避免企业盲目投资， 同时挖掘价值洼地，进 行合理布局， 越来越成为社会大众密切关注的议题。 在这个大前提下， 对环渤海 城市圈进行城市分级，进行写字楼开发投资吸引力研究，以引导资源合理配置， 促进各个城市写字楼市场的均衡发展就显得尤为重要。 二、研究现状 （一）中国地区写字楼发展历程简述 近年来，随着不同地区区域经济的可持续发展，一些 IT 企业、外贸公司、 广告公司、 律师事务所、 会计师事务所等新生代公司通过自身的积累， 已经有了 一定的经济实力， 而从自身的发展考虑， 多数已不愿再将办公地点放在低档的居 民住宅和公寓里， 因此，他们需要购买或者租用高档写字楼作为办公用房。 同时， 由于我国正式加入世贸组织后， 对国际的吸引力越来越强， 许多跨国公司纷纷进 驻中国，进军各个地区的大中城市。 由于，写字楼市场的脉搏总是与区域经济的 大动脉同步跳动， 因此，区域经济的发展将给写字楼市场带来巨大商机， 那些配 套设施齐全、 高附加值、高性价比的写字楼不仅会成为未来房地产市场的一抹亮 色，而且在市场需求方面还将拥有着足够大的上升空间。 现在，我国写字楼已经经历了五次换代： 第一代写字楼是指计划经济体制下 的行政办公楼或一些国有企业在工厂内建立的小型办公楼。 这种办公楼的高度一 般只有 4-6 层，单层的面积较大，在两三千平方米与上万平方米之间；单层高 3 米左右；没有电梯和空调，门口设有传达室，负责收发信件和传达；楼梯正对大 厅，较为宽敞；房间分布走廊两侧，一字排开。这类写字楼满足了大量外企和中 小企业的基本办公需求，还满足了他们生活和交流上的需求。 第二代写字楼出现在 80 年代改革开放以后，是综合型仿国际标准写字楼， 像北京国际大厦， 这类写字楼照明、 空调等体系互不干涉， 但只是配置了办公的 一些基本功能，没有对办公布置，绿色环保、智能化管理等方面进行考虑。 第三代写字楼出现在 90 年代以后，是智能写字楼。像北京嘉里中心、京广 中心等。这其中，智能写字楼分为 3A 和 5A 两种。所谓 5A，其中包括 OA--办公 自动化系统；CA--通讯自动化系统； FA-- 消防自动化系统； SA-- 安保自动化系统； BA-- 楼宇自动控制系统。 它们在满足基本功能的基础上， 对内部空间分割、 智能 化水平等方面也做出了提升。 第四代写字楼出现在 20 世纪末，它们开始从客户出发，考虑客户的贴身需 求，加入绿色环保办公理念，提高办公舒适度，更大地提高了智能化的水平。像 深圳的地王大厦、赛格广场等。