物业部的现状与规划草稿.docVIP

物业部的现状与规划（草稿） （2014年） 目前物业部有员工96人、其中：自有职工64人、劳务派遣18人、临时用工14人（主要是门卫、保安），担负着六建集团公司19片宿舍区、基地共计24.79万平米、3500余户居民房屋的维修，水、电、暖的供应，设备、设施的维护保障及安全维稳等任务，同时担负着集团公司84618.07平米房屋、场地的出租管理等工作。 面对集团公司交给我们的这些艰巨的任务，新成立的物业部领导班子在集团公司总经理助理兼物业部经理、总支书记王营同志的率领下，对所属的每一个宿舍区、基地都进行了初步的调研与走访，并对物业部各部室所担负的工作与职责进行了充分的了解，对于物业部辖区的现状、存在的问题、未来的规划，领导班子召开了专题工作会，通过分析和商讨，形成了统一的意见并制定出未来三至五年规划，向上级领导作如下的汇报： 第一部分：辖区的现状与存在的问题 一、非经营性资产 1、楼房的问题是：外墙皮脱落，存在着安全隐患；屋顶防水层老化，早已过了正常的使用周期，雨季漏雨。 室内外上水管、暖气管线老化、遭朽跑冒滴漏严重，32号院内水压低，致使4层以上用水高峰时几乎无水可用、更别说洗澡了；下水管锈蚀漏水、造成居民上厕所打伞；暖气管线锈蚀、管壁极薄加压容易爆裂、致使冬季屋内温度低于16度。 电气设备中变压器容量小，随着人们生活水平的提高，家用电器逐年增多，变压器严重超负荷，这几年我们一直高峰时分区采用拉闸限电的措施以保护变压器设备；随着用电器具的增多，电气线路已不堪重负，电线老化严重，存在着严重的安全隐患。 2、平房的问题是：房顶是大泥瓦（目前已无厂家生产此瓦）或者苇席顶子（属易燃物），檩条遭朽，经过数十的年使用后，遭朽、变形、毁坏严重，雨季漏水时，除了无瓦可换外，也无法上人进行维修（脚一踩就漏）。个别宿舍区的墙体有的是空心墙，稳定性极差、有的下半部是空心砖、上半部是12墙，还有的是苇箔、抹灰而成，严重影响了房屋的稳定性和坚固性。 电气线路老化、室外的电表箱裸露，不符合安全使用规程。严重超负荷、烧闸断线事故时有发生，再加上老百姓由于自建房等原因私拉乱接、比较杂乱，存在着严重的火灾隐患和不安全因素。 排水设施：所辖宿舍区的排水设施不是使用期长、多数是根本没有排水设施。到雨季由于雨水排不出去，使房屋长时间的被浸泡在水里，严重影响到了房屋结构，进而出现意想不到的事故发生。 3、电梯：高层（统建楼）的两部电梯已使用了16年存在着元器件老化、安全系数降低、安全隐患极大，一旦出事后果不堪设想，应及时给予更换。 以上这些问题老百姓怨声载道、反映十分强烈，近年来曾多次致电各级政府和公司领导要求给予彻底修复，有的找上门的住户甚至将物业部办公室的门都踹破了，给我们的工作带来极大的压力。如果从老百姓的角度考虑，水管无水、厕所漏水、暖气不热、天热还停电无法用空调，确实给日常生活带来巨大的不便。脾气火爆，上门找我们吵架、骂大街等我们也能理解。 2、经营性资产 多地房产权属证明不全，给经营管理带来很大难度，一些有承租意向的优质客户因无法办理相关工商注册、变更手续而放弃租用房产，同时租金价格也受到影响。如：复兴路32号院位于海淀区西长安街沿线，始建于上世纪五十年代，至九十年代陆续形成现有规模，总建筑面积96048.67平方米，房产证于1988年办理，所有权性质为“全民”，房屋用途为“住宅”，六建集团公司2010年搬离前，该院内办公区一直作为公司工商注册地址，搬离后上述非住宅用房约19420.95平米作为经营性资产用于内部单位办公及对外租赁。2011年12月后，因工商部门不再为“住宅”性质的房产提供注册登记，该院内经营性房产经营规划无法实施。 还有建筑面积达2413平方米的培训中心大楼7-9层，该房产于2007年6月由北京中泰新实业股份有限公司移交六建集团公司管理使用后，至今未办理房屋权属证明，极大地影响了房产租赁收益。另外，还有因房产自身老旧或者配套设施不全、老旧、超负荷运转等原因不能保证居民及租户正常而影响出租率及价格的情况。 第二部分：改造、规划与设想 一、房屋设备设施的改造规划 鉴于物业部辖区需要改造的项目较多，考虑到公司资金紧张，我们建议分出轻重缓急，在资金允许的情况下，拨出专项资金，逐步进行改造（每年改造一批），以延长房屋、设备、设施的使用寿命。下表为5年改造规划：（最终改造费用以实际发生为准） 　 宿舍区 改造内容 金额/元 备注 第一年 特钢 电改 300 万元 　 复兴路32号院统建楼 电梯大修 10万元 两部 五芳园23#、24#、25# 做防水 40万元 　 复兴路32号院 配电室 900万元 一处 合 计 1250万元 　 第二年 复兴路32号院 配电室 900万元 一处 复兴路33号