房地产项目管理基础教学课件作者晏旖嫔任务3.ppt

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2019-10-13 发布于广东
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图３-３１　PDCA循环的四个阶段返回图３-３２　PDCA循环的八个步骤返回 * 子任务４　房地产项目成本控制（２）重点控制原则。因为全面控制是房地产开发成本控制最为重要的管理原则，故在此基础上的成本控制必须有的放矢，进行重点管理。就过程来看，首先要抓好立项阶段和方案设计阶段的投资控制，其次是施工阶段的成本控制。施工阶段的成本控制也要区分重点与次重点。必须将有限的精力放在最为重要的环节上；否则，就会造成人、财、物的浪费。二、房地产项目成本控制的措施降低房地产项目成本的途径，应是既开源又节流，或者是既增收又节支。只开源不节流，或者只节流不开源，都不可能达到降低成本的目的，至少是不会有理想的降低成本效果。控制房地产项目成本的措施归纳起来有三大方面：组织措施、技术措施、经济措施。上一页下一页返回子任务４　房地产项目成本控制１.组织措施（１）成立成本控制小组。成本控制小组一般由公司总经理担任组长，定期对各个项目的开发成本进行全面的分析、评估、检查，对成本异常变动情况及时预警并提出解决措施。（２）责任落实到位。在房地产项目开始阶段就建立成本控制目标，并将目标分解（如工程成本按土建、装饰、电气、给排水、消防、弱电、绿化等分解），责任落实到部门。项目经理是项目成本管理的第一责任人，全面组织项目部的成本管理工作，应及时掌握和分析盈亏状况，并迅速采取有效措施；工程技术部是整个工程项目施工技术和进度的负责部门，应在保证质量、按期完成任务的前提下尽可能采取先进技术，以降低工程成本；上一页下一页返回子任务４　房地产项目成本控制经营部主管合同实施和合同管理工作，负责工程进度款的申报和催款工作，处理施工赔偿问题；经济部应注重加强合同预算管理，增创工程预算收入；财务部主管工程项目的财务工作，应随时分析项目的财务收支情况，合理调度资金；项目经理部的其他部门和班组都应精心组织，为增收节支尽责尽职。２.技术措施施工项目管理与房地产项目成本控制是相辅相成的，只有加强施工项目管理，才能控制项目成本。（１）制订先进的、经济合理的施工建设方案，以达到缩短工期、提高质量、降低成本的目的。上一页下一页返回子任务４　房地产项目成本控制建设方案包括四大内容：施工方法的确定、施工机具的选择、施工顺序的安排和流水施工的组织。正确选择施工方案是降低成本的关键所在。（２）在施工过程中努力寻求各种降低消耗的方法，提高工效的新工艺、新技术、新材料等降低成本的技术措施。（３）严把质量关，杜绝返工现象，缩短验收时间，节省费用开支。３.经济措施（１）人工费控制管理。主要是改善劳动组织，减少窝工浪费；实行合理的奖惩制度；加强技术教育和培训工作；加强劳动纪律，压缩非生产用工和辅助用工，严格控制非生产人员比例。上一页下一页返回子任务４　房地产项目成本控制（２）材料费控制管理。主要是改进材料的采购、运输、收发、保管等方面的工作，减少各个环节的损耗，节约采购费用；合理堆置现场材料，避免和减少二次搬运；严格材料进场验收和限额领料制度；制定并贯彻节约材料的技术措施，合理使用材料，综合利用一切资源。（３）机械费控制管理。正确选配和合理利用机械设备，搞好机械设备的保养修理，提高机械的完好率、利用率和使用效率，从而加快施工进度、增加产量、降低机械使用费。（４）间接费及其他直接费控制管理。精减管理机构，合理确定管理幅度与管理层次，节约施工管理费等。上一页下一页返回子任务４　房地产项目成本控制房地产项目成本控制的组织措施、技术措施、经济措施，三者是融为一体、相互作用的。项目经理部是项目成本控制中心，要以投标报价为依据，制定项目成本控制目标，各部门和各班组通力合作，形成以市场投标报价为基础的施工方案经济优化、物资采购经济优化、劳动力配备经济优化的项目成本控制体系。三、房地产项目成本控制的方法房地产项目成本控制的方法包括两类，一类是分析和预测项目各要素变动与项目成本发展变化趋势的方法；另一类是如何控制各种要素的变动从而实现项目成本管理目标的方法。这两个方面的具体技术方法将构成一套项目成本管理的方法。这套方法的主要技术和工具如下：上一页下一页返回子任务４　房地产项目成本控制１.项目成本变更控制体系这是一种通过建立项目变更控制体系，对项目成本进行控制的方法。包括从项目变更的请求，到变更请求批准，一直到最终变更项目成本预算的项目变更全过程控制体系。项目变更是影响项目成败的重要因素。一般可以通过以下两个方面的工作去解决这个问题：（１）规避。在项目定义和设计阶段通过确保项目业主／客户和全体项目相关利益者的充分参与，真正了解项目的需求；在项目定义和设计结束后通过组织评审，倾听各方面的意见；同时保持与项目业主／客户沟通渠道的畅通，