某地产项目市场定位分析报告.pptVIP

项目启动区产品物业类型及面积配比定位 建筑类型 土地面积 比例 建筑面积 建面比例 套数 容积率 独立别墅 40000 13% 12000 3% 30 0.3 联排别墅 120000 39% 72000 20% 228 0.6 洋房 55000 18% 55000 15% 306 1 小高层 92000 30% 230000 62% 1643 2.5 合计 307000 100% 369000 100% 2266 1.20 建筑形式 独立别墅 联排别墅 洋房 小高层 合计/平均 经济分析 目标价格 10000 5500 4000 3200 3972 总成本 6809.2 26097.7 16244.5 61046.30 109750.6 毛利润 5190.8 13502.3 5755.5 12553.70 37449.4 单方土地收益 1297.7 1125.19 1046.45 1364.53 1219.9 单方建面收益 4325.7 1875.31 1046.45 545.81 1014.9 市场分析 市场优势 长沙豪宅型别墅欠缺， 容易形成市场亮点,进 而奠定项目高端形象。 是目前长沙主流的别墅 类产品供应形式，主场 接受度高。 市场稀缺产品，可 以形成新的市场亮 点。 市场主流产品，实 现土地利润的最佳 形式。 市场劣势 体量不宜过大，对用地 规模及环境要求高。 市场大量的经济型联排 别墅供应 市场接受程度和价 格需要验证。 市场供应量大，价 格预期不高，销售 压力大。 启动期开发期策略 以低量（30套）低密度 （0.3）的绝对优势出 先期出击市场，形成项 目高端市场形象。 以每年76套以内的供 应量和豪景支持，配合 独立别墅树立市场形 象，同时尽量使项目收 益最大化。 部分洋房以类 HOUSE的形式介 入市场，使项目更 具市场灵活性和可 售物业多样性，有 效保证项目总体收 益。 后期利润的贡献 者，但须防范可能 的市场风险。 占地比例 13% 57% 30% 联排5500元/平方米、洋房4000元/平方米，即毛利润3.46亿元可以实现。 同致行观点 经济 分析 专业+服务 项目启动区的产品定位依据 高端客户访谈结论：“以大户型为主，面积在150-300平方米之间”。 业内人士访谈结论“联排别墅的面积在180-300平方米。” 根据市场销售或市场关注情况，目前长沙市场高端市场可参照别墅及非别墅高尚物业案例列表： 户型 面积 定位 小高层 120-160㎡ 多层洋房 160-200 ㎡ 联排别墅 180-350㎡ 独栋别墅 350-800㎡ 专业+服务 项目启动区的产品定位依据 高端客户访谈结论：“联排别墅价格控制在4500元每平方米左右” 。 本项目座谈会之结论一：“别墅价格定在每套200万元以上，但不要超过800万元。 结论二：“5000元每平方米的高档住宅房价可以接受。” 根据市场销售或市场关注情况，目前长沙市场高端市场可参照别墅及非别墅高尚物业案例列表： 价格 定位 小高层 3000-4000元/ ㎡ 多层洋房 3500-4500元/ ㎡ 联排别墅 5000-6000元/ ㎡ 独栋别墅8000-10000元/㎡ 建筑形态 户型面积区间 分项配比 总体建面配比 小高层 小三房120 ㎡+5 10% 60%-70% 三房130㎡ +10 60% 四房150 ㎡ +10 30% 100% 多层洋房 150 ㎡ +10 40% 10%-20% 180 ㎡ +10 60% 100% 联排别墅 200 ㎡ +10 20% 15%-25% 250 ㎡ +10 60% 280+10 20% 100% 独栋别墅 300 ㎡ -350 ㎡ 30% 2%-4% 380 ㎡ -420 ㎡ 60% 800 ㎡ 10% 100% 启动区产品定位总结 开发期 独立别墅 联排别墅 洋房 小高层 合计 第一期 6000 24000 25000 0 55000 第二期 6000 48000 30000 30000 114000 第三期 0 0 0 200000 200000 总建筑面积 12000 72000 55000 230000 369000 市场应对一：第一年开发１5套独立别墅、96套联排别墅，139套洋房，其中联排别墅为测试市场反应。 市场应对二：第二年如果联排别墅价格能达到５５００元／平方米，则继续开发，同时洋房的价格预期能够实现，也继续开发，否则加大联排开发量；如果联排价格不能达到５５００元／平方米，则加大洋房开发量；同时独立别墅开发量不变，并以部分小高层测验市场接受度。 市场应对三：第三年根据前两年的市场反应确定小高层开发量，或相对增加联排／洋房开发量。 项目启动区开发策略