房地产企业地账务处理.pdfVIP

. . 房地产企业的账务处理 房地产企业和工业企业 （制造业 ）在会计核算上是有不同的 。从成本核算 ：制 造业生产成本周期短 ，产品在很短的时间内就可完成生产成本的制造 ；而房地 产企业开发成本周期长 ，房屋开发建设一般跨年度才可完工 。所以 ，这是两个 不同行业的会计核算 ，还有很多不同之处 ， 房地产企业涉及的税种 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税 、城建税 、教育费附加 ，土地增值 税 、房产税 、土地使用税 、印花税 、企业所得税 、个人所得税以及契税等 。 （一 ）营业税 :计税依据 :为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用 。应税劳 务主要涉及以下几个方面 ： 1、转让土地使用权 ，应按 “转让无形资产 ”税目中的 “转让土地使用权 ”子目征 税 ； 2 、销售不动产 ，税率为 5% ； 3 、土地使用权出租以及房地产建成后出租的 ，按 “服务业 ―租赁业 ”征税 。计算 公式 = 营业额 ×适用税率 （二 ）城市维护建设税和教育费附加 ： 以营业税为计税依据 ，依所在地区分别适用 7% 、5% 、1% 征城市建设维护 税 ，依 3%计征教育费附加 。 （三 ）土地增值税 ：是对转让国有土地使用权 、地上的建筑物及其附着物并 取得收入的单位和个人征收的一种税 。土地增值税按照纳税人转让房地产所取 得的增值额和规定的适用税率计算征收 ，纳税人转让房地产所取得的收入减除 Word 完美格式 . . 《条例 》规定的扣除项目金额后的余额 ，为增值额 。它采用四级超率累进税率 ， 应纳土地增值税 =土地增值额 ×适用税率 －速算扣除额 ×速算扣除率 。 其中 ：土地增值额 = 转让房地产总收入 －扣除项目金额 。 计算扣除项目有 ：取得土地使用权所支付的金额 ；开发土地和新建房及配套 设施的成本 ；开发土地和新建房及配套设施的费用 ；旧房及建筑物的评估价 格 ；与转让房地产有关的税金 ；加计扣除 。 （四）房产税 ：是在城市 、县城 、建制镇 、工矿区范围内 ，对拥有房屋产权 的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税 。它以房产原值 (评 估值 )为计税依据 ,税率为 1.2% 。年应纳税额 = 房产原值 (评估 值 ) ×(1- 30%)×1.2%。 出租房屋税率 12% 。 （五 ）城镇土地使用税 :是在城市 、县城 、建制镇和工矿区范围内 ,对拥有土地 使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据 ，按规定税额 、按年计 算 、分期缴纳的一种税 。年应纳税额 =∑(各级土地面积 ×相应税额 )。房地产开 发企业自用 、出租 、出借本企业建造的商品房 ， 自房屋使用或交付之次月起计 征城镇土地使用税和房产税 。 （六 ）印花税 ：是对在经济活动和经济交往中书立 、领受印花税暂行条例