行业评级方法房地产行业评级方法适用范围.docVIP

行业评级方法 PAGE9 / NUMPAGES9 房地产行业评级方法 适用范围 根据《国民经济行业分类》（GB/T 4754-2011）目录中“K房地产业”。本评级方法适用于从事以下业务的企业： K701房地产开发经营 K702物业管理 K703房地产中介服务 K704自有房地产经营活动 K709其他房地产业。 K701房地产开发经营指房地产开发企业进行的房屋、基础设施建设等开发，以及转让房地产开发项目或者销售、出租房屋等活动； K702物业管理指物业服务企业按照合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动； K703房地产中介服务指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动； K704自有房地产经营活动指除房地产开发商、房地产中介、物业公司以外的单位和居民住户对自有房地产（土地、住房、生产经营用房和办公用房）的买卖和以营利为目的的租赁活动，以及房地产管理部门和企事业、机关提供的非营利租赁服务，还包括居民居住自有住房所形成的住房服务。 行业风险概述 信贷控制收紧，房地产开发融资多样化 近年来，持续收紧中的信贷环境已促使更多的房地产企业从单纯向银行进行项目性的贷款走向了多样化筹资，包括在国内外发行长短期债券、票据，通过信托渠道融资等，以满足企业扩张和延长债务期限的资金需求。 房地产企业通常依靠快速的资产周转来偿债和获取盈利，虽然近期北京、上海等城市房地产销售情况出现好转，但房地产企业的收入和利润的实现易受国家房地产调控政策的影响，一旦政策调控导致销售放缓，债务杠杆较高的开发商的信用质量将受到进一步削弱。 税收执行力度加强和税制改革会使房地产开发企业的利润空间受到挤压 最近正在酝酿的土地增值税清缴所带来的潜在缴税额度增加会影响开发商的现金流。一些开发商的利润将因土地增值税的清缴而下降。 此外，在最近公布的税制改革中，国家税务总局提出了对财产行为税（财产行为税类包含房产税）改革等各项具体改革措施。扩大房产税试点范围以及未来推行的全面房产税将会对进一步遏制房地产的投机行为，降低房地产价格，房地产开发企业的利润空间将会受到挤压。 行业整合加速 国家近年来先后出台了一系列针对房地产市场的宏观调控措施，旨在调整住房供应结构、坚决遏制房价过快上涨，促进房地产业平稳发展。政策调控将推动行业集中度提升，预计中长期内，强者恒强态势在行业整合过程中将进一步体现，龙头企业的竞争实力和抗风险能力终将得以增强，而中小房企受行业波动影响面临更大生存压力。 信用评级框架 宏观环境行业状况政策与监管竞争格局 宏观环境 行业状况 政策与监管 竞争格局 经营环境 市场地位 市场地位 开发业态及分布区域 股东支持 企业竞争力 企业竞争力 盈利能力营业利润率净资产收益率总资产报酬率存货周转率预收账款与开发速度是否匹配资产负债率全部债务资本化比率债券品种资金用途偿还安排偿债保障债券特征债项因素债项债权保护偿债能力速动比率经营现金流动负债比率EBITDA利息倍数公司治理内控制度建设与实施管理层素质战略规划规模与多样化融资能力开发速度资本结构营运能力企业管理业务运营财务风险业务风险担保方式担保效率主体评级债项评级业务风险分析要素 盈利能力 营业利润率 净资产收益率 总资产报酬率 存货周转率 预收账款与开发速度是否匹配 资产负债率 全部债务资本化比率 债券品种 资金用途 偿还安排 偿债保障 债券特征 债项因素 债项债权保护 偿债能力 速动比率 经营现金流动负债比率 EBITDA利息倍数 公司治理 内控制度建设与实施 管理层素质 战略规划 规模与多样化 融资能力 开发速度 资本结构 营运能力 企业管理 业务运营 财务风险 业务风险 担保方式 担保效率 主体评级 债项评级 经营环境 东方金诚对受评主体的信用分析首先从评估其所处的经营环境开始。为了确定受评主体在所处行业所面临的经营风险，东方金诚会对该行业进行动态分析，分析主要集中在对行业成长、稳定或衰落的前景的判断，以及影响行业竞争性的因素。 评级分析涉及的因素很多，包括行业在宏观经济中的地位、所处的行业周期、政策监管环境、人口因素、宏观经济环境等因素。此外，行业竞争程度加剧也是风险增加的重要因素。 房地产行业是国民经济的基础性行业之一，与建筑、建材等许多行业密切相关，在国民经济中具有重要地位。经济增长、居民收入的提高和城市人口增加带来的刚性需求以及国家城镇化建设等政策的引导是房地产行业发展的主要动力，行业政策等对房地产行业企业影响较大，而对于国家房地产企业还应该关注不同区域经济发展的变化等因素。 行业风险会对处于该行业内的所有公司或经济实体的评级产生巨大影响。当然，除了强调受评主体所在行