OCG商业运营建议书.ppt

O C G 商 业 运 营 建 议 书; 目 录;商业定位;商业定位前提之一： 一、周边商业体量庞大，项目所处大环境成熟期难以预料。;商业定位前提之二： ——众多开发商在招商环节持续发力，但困局难破。;商业定位前提之三： ——个别交付项目艰难运营，商家进退维谷。;商业定位前提之四： ——经济发展及高端餐饮休闲业经营受挫，众多企业发展步履蹒跚。;商业定位前提之五： ——项目的物业结构已基本决定了业态发展的方向。（以下会对分层的业态落位做描述）;商业定位前提之六： ——商业及写字楼的政策性和战略性自持，决定了业态之间的必然互补性。;商业定位前提之七： ——配套性、经营的稳定及成长性，注定我们在以上问题的基础上突出特色化和差异化，鲜明的主题定位是项目现阶段最好的出路。;商业定位前提之八： ——压缩合同期，降低招商对价成本，为业态调整期埋下伏笔。;商业定位前提之九： ——放弃追逐短期利益，将招商与战略性持有一致对待，明确商业培育的基本目标。; ;OCG商业综合体（1—3号楼）——建议项目定位为： 台湾风情荟;项目商业总体定位：“台湾风情荟” 以台式商业体验为主，综合型服务性商业构成为辅，兼顾写字楼及周边客群配套商业功能。 定位主旨：即能形成写字楼本身的配套、又能辐射周边办公商务人群，同时可形成以台湾风情体验为主题的目的性消费场所，使项目的商业定位形成足够的、有市场空间的差异化，在周边尚未成熟的商业环境下尽快脱颖而出。;台湾文化： ;台湾美食街成功案例： ——北京台湾街：汇聚台湾本土高档餐饮、主题餐厅、风味小吃，明星店铺、大型咖啡 主题馆，原住民生活馆、工艺作坊等，是一条原汁原味台湾特色的高端商业街。自开街以来， 每天生意火爆，过往人群川流不息。;台湾美食街成功案例：;——台湾美食休闲业是台湾文化的精髓，但本案以商业结构为基础，将形成： 台湾美食体验：台式快餐、饮品、轻餐饮、特色餐饮，台湾小吃集群 台湾休闲业基地：台湾品牌茶楼、咖啡简餐、台式养生主题店 台湾文化鉴赏：在商业公共区域形成台湾文化泛博物馆 台湾零售品牌折扣店：台湾品牌零售店的仓储折扣店（类奥特莱斯理念） 台湾健康产业体验店（补充业态）：牙科医院、健身会所、中医会馆等 早期不适合形成的业态：教育产业、家庭服务商业、生活服务商业等。 但购物型、特色化、消费体验型商业形态必须存在，否则纯粹的目的型消费，将会出现点对点的消费客流浪费。;圆梦国际对项目定位的匹配： 成都圆梦隶属圆梦国际投资控股集团有限公司， （Dream International Investment Holding Group Co.,Ltd.）于2014年在萨摩亚（SAMOA） 注册登记，公司注册资本金为1000万美元，注册号 码为：62750，与全球四大会计师事务所KPMG合 作，投资于商业运营、地产开发、环保节能产业等 多个领域，并拥有成都地区打造台湾风情商业街授 权。旗下拥有千家以上的符合业态需求的合作商家。 ;业态落位;一层业态规划：;11;12;三层业态规划：;四层业态规划：;五层业态规划：;合作模式;在统一定位的基础上进行统一运营;我司参与经营;开发商收益模式;开发商收益模式;我司收益模式;商家收益模式;商家—— 经营状况与场地租金支付成正比，更能使商家形成合力对商业 进行整体统一打造。 ;开发商—— 避免普通招商模式进展缓慢的尴尬 同时避免商家与开发商因对项目商业价值认识不一致而导 致利益诉求冲突过大 避免传统招商形式由于免租期到期而导致大量商家撤场 商家与招商运营单位、开发商一起共同承担市场培育成本 将第一个合同周期控制在3——5年，力争在第一个合同周 期内完成商业的培育，为下一阶段经营政策的重新拟 定打好基础。 ;运营商—— 运营商唯一的利润来源来自营业额分成及经营管理费用分成，在招商阶段，将会更加注重业态的合理搭配及优质商家的大力拓展，为收益空间打好基础。 ;商家资源;23;;25;26;27;29;30;THANKS！