土地管理学的基本原理讲义.pptVIP

第二章 土地管理学的基本原理;管理的三要素;主要内容;1.人本原理（人本能动原理）;2. 行为原理：是指在管理过程中要根据人的行为规律来进行管理。 其中，行为规律是指人的需要决定动机，动机支配行为， 行为决定目标。 ;3.动力原理（激励原理）：指管理活动象物质运动那样，要达到预定的目标，应具有动力并要求正确地运用动力的原理。请思考：为什么要开展“土地有偿使用制度”; 例如：土地管理系统 一级（大系统） 二级（子系统） 三级（小子系统） 全国土地管理系统 省级土地管理系统 省内县市级土地管理系统 ; 2.整分合原理 它是指现代管理要求在整体规划下明确分工，在分工基础上进行有效的综合。;指令;1. 动态原理： 是指在管理中，由于事物在不断的发展和变化，因此要加强信息的收集与处理，随时掌握事物的动态变化，使管理决策能够适应不断变化了的情况。（土地总体规划修编）;相关关系：管理系统的变化发展是由于管理系统内部各组成分之间相互依存、相互作用的结果，这种关系称为相关关系。（土地利用动态变化分析）; 1.效益原理：是指管理工作是为了获得最佳的生态效益、经济效益和社会效益。; 2.整体效应原理：是指系统通过管理，使整体内部各组成部分之间，相互产生促进作用，以取得整体的最佳效益 （比各部分之和要大得多的效益）。;3.规律效应原理：它是指系统按客观规律办事所取得的效应; ; 一、土地报酬理论 在科学技术水平相对稳定的农业土地利用中，当对土地连续追加劳动和资金时，初期追加投入所得的报酬逐渐增多；但当投入超过一定的界限时， 追加部分所获得的报酬逐渐减少，从而使土地总报酬的增加量也呈递减趋势。并且，当投入再超过一定的量后，土地的总报酬不再增加甚至会出现减少。;二. 地租理论 地租是土地使用者为使用土地而支付给土地所有者的代价，这种代价可以是货币、也可以是非货币的形式（如等价的劳动）。 地租是土地所有权在经济上借以实现的形式， 地租=总产值或总收益—总成本;地租表示：土地使用者与土地所有者之间的经济关系，这种关系只能以土地所有权与使用权的分离为前提，是市埸经济条件下产物。;1、绝对地租 绝对地租是由于土地所有权的垄断，土地使用者不论土地的质量和位置的好坏，都必须向土地所有者支付的经济代价。 ;2.级差地租  级差地租是指利用自然条件或社会经济条件较好的土地所获得的超额利润。;3.垄断地租 垄断地租是指占有某些地块所获得的垄断超额利润转化而成的地租。;横轴为产量，纵轴为价格，Ｋ为生产成本，P为平均利润，ａ为社会生产价格，ａ’为个别生产价格，ｂ为农产品价值，ｃ为高额垄断价格。; 社会主义级差地租所反映的经济关系 , 反映在社会主义土地公有制条件下,国家、企业和个人对超额利润的分配关系, 它表现为地区间和单位间经济收益的某些差别。 例如： 1.国有土地出让 (或出租)给国营企事业单位或非国营单位、企业或个人使用,采取土地出让金 ( 或租金)的形式,向国家交纳地租 ( 包括 绝对地租)。所反映的是国有企业单位与非国有企业单位和个人之间的土地关系。 2.集体所有土地出租给国营企事业单位使用,由国营企事业单位向集体支付租金(包括绝对地租)。反映的是集体土地所有者与国营企事业单位之间的土地关系。;（一）土地价格的概念 土地价格是资本化了的地租。它不是土地的购买价格，而是地租的购买价格，是将预期的地租系列资本化而形成的。; 我国土地所有权与使用权的分离存在有限期和无限期两种情况，因此其计算公式有三种：; ２）Ｐ有限年的地租总额－－土地使用权的有限期出让价，可以理解为土地使有权的购买价（价格） Ｐ＝ａ×ｎ（各年地租的总额） 由于土地价格是一次性支付的，因此从第一年开始就必须扣除复利（重复计算的贴现率）。; (３）Ｐ无限年的地租总额－－ 土地使用权的无限期出让价，可以理解为土地所有权的购买价（价格）;（二）地价的构成、特点和影响因素;地价的特点: 由于土地具有特殊的自然和经济属性，土地价格与一般的商品相比，有其自身的特点。 1. 地价是土地权利利益的体现—土地的权利就是与土地相关的所有权、使用权、租赁权及其他权利带来的效益。土地本身不可转移，而是土地利益发生转移。 2. 地价具有明显的地区性—土地位置的固定性决定了土地价格很难形成统一的市场价格，地价表现出明显的地域性。;(3) 土地价格一般是增加的。 原因： 土地只要合理利用，是一种可长久利用的生产资料； 随着人口的增加，对土地的需求会增加； 随着土地质量、区位条件的改善，土地的利用效益会提高。 例如，我国从