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写字楼 – 世联观点 本文仅供客户内部使用,版权归世联地产顾问(中国 有限公司所有,未经世联地产顾问(中国有限公司书 面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、 复制和发布报告中的部分或全部内容。 版权声明 世联对于写字楼项目的观点 写字楼项目定位思考点 目前市场是怎样的,未来是否存在竞争? 地块具有什么样的属性,从现有状况和未来规划判断,可能 卖给 谁 ? 客户 关注 什么, 对 现有产 品最 不 满 的是什么? 基于 地块 /客户 /竞争的判断, 我们应该采取 什么发 展战略 ? 思 考 前言 写字楼 PK 住宅 为更舒适 得 居住 ,是 一种 消费品 ; 为提高企业 或 资金 的 生 产 力 ,是 一种 生 产 工 具 。 1. 关于客户 1. 关于客户 写字楼客户普遍关注什么? u 生 产 工 具 —— 提高生 产 力 u 投资工 具 —— 保值 、 增值 u 经 营效率 —— 这 个 区域 是否能 提升企业 经 营 的 效 率 (例如离上游企业更近 、 离相关 部 门更近 、 离交 通节点 (机场、 高速 公 路 、地 铁站等 更近 ? u 形象 (面 子 —— 这 个 写字楼 是否 比 公司 原 来的 或其 他 的 写字楼更适合 公司的 形象要求 (体 现怎样 的 企业精神 和 档次如 何? u 经 营成 本 —— 这 个 写字楼 是否有 助于节省企业运 营 的 成 本? 1. 关于客户 不同行业关注点有什么不同? 1、客户 普遍关注 物业形象及档次 ; 2、 出 于对 日后 公司经 营 的 考 虑 , 普遍对 大厦 的 网络 、 空调 等 设施 具有自 身行 业 的 要求; 3、 物 流类 和 电 子通 讯类 公司 比 较 关注 行 业 的 聚集 , 金 融类 和 服务类 公司 则 比 较 关注 行 业相关 客户 群 的 进驻情 况 ; 4、现 金 支付 能 力 强:物 流类 、 投资 类 5、 关注 付款方式:贸易类 、 金 融类 6、 关注舒适 的 办 公 环境:服务类 7、 务实型 企业 :实 业 类 1. 关于客户 如何判断客户? 在前 期定位阶段 , 我们 判断客户来 源主 要 是 为 了 分 析 客户可能是 谁 , 他们 的 需 求点 和产 品 之间 的联 系 。 关系周边片区写字楼客户的外溢方向 周边片区规划、产业 链和写字楼客户现状 关系未来可能形成的客户级别和他们的产品需求 片区交通圈层和片区 未来规划 关系第一批进驻的企业和本产品可以改良之处 片区现有写字楼客户 关系第一批进驻的企业行业类别和产品关注点 片区现有产业链 意义 分析因素 1. 关于客户 从关注点到产品 —— 经营效率 经 营效率 —— 这 个 区域 是否能 提升企业 经 营 的 效率 (例如离上游企业 更近 、 离相关 部 门更近 、 离交通节点 (机场、 高速 公 路 、地 铁站等 更近 ? —— 区位和配套资源。 诺德中心 国际商会中心 一 个有 意 思 的 案 例 ——深圳 诺德 VS 国 商 1. 关于客户 1. 关于客户 从关注点到产品——形象 形象 (面 子 —— 产 品 是否 比 公司 原 来的或其 他 的 写字楼更 适合 公司的 形象要求 ? 必备指标 :广 场 ——立 面 ——大堂 (含 物业 管理 公司 ——电梯 间——电梯 品 牌—— 公 共走道——洗手间 可 选指标:室 内 层 高 、 豪华视频会议室 、 俱乐 部、 商务会 所 …… 1. 关于客户 从关注点到产品——经营成本 经 营成 本 —— 产 品 是否有 助于提升效率 、 节省企业运营 的 成 本? 必备指标 :空调 品 牌与 运 行方式 、 电梯 速 度与 运 行方式 、 网络 速 度 、 高 使用 率 、 物业 的可 拼 合 性 可 选指标:网络 地 板 、 空 中 花 园 、 生 态 办 公 等 案 例 :诺德 中 心 给 南 方 基金 的 《董 报 》 1. 关于客户 购买能力和什么有关 ? 1、企业资金实力 2、行业 3、企业规模 4 、企业发展年限 购买 面 积 —— 1、企业资金实力 2 、行业地位 购买 档次 —— 1. 关于客户 了解客户心中的“甲级”,设计产品细节 根据设计规范,结合客户需求,世联总结的甲级写字楼标准: 2. 关于产品 2. 关于产品 2. 关于产品 必备指标解 读 ?立面 :高品 质 的 玻璃幕墙 (高 折射 率 、可 呼吸 式 、中 空 镀膜隔音 、 大 尺寸 块面 玻璃 、 减少 隐框 、 凸 现 竖 向 主 线条 、 灯光 工 程 ?大堂 :极 强 的 空间 感 (至少挑 高 两 层 ,不 低 于 8-10米 、