北海营销执行报告.ppt

;目标沟通;报告大纲;中国上半年 GDP为139862亿元，同比增长7.1% ,比一季度加快了1个百分点，其中投资对经济增长贡献率为87.6%，拉动GDP增长6.2个百分点。 ——分析：当GDP增速超过9%，将可能造成重要生产资料价格大涨； 前三季度居民消费价格（CPI）同比下降1.1 %, 居民消费价格和生产价格环比由降转升，同比降幅收窄。居民消费价格环比7月份由下降转持平，8、9月份分别上涨0.5%和0.4%。前三季度，中国PPI同比下降6.5％,其中，9月份PPI环比上涨0.6％。 ——分析：CPI和PPI呈持平，保持回升趋势，社会需求缓慢增加，通胀预期不明显； 在宽松货币政策下，前三季度国内生产总值同比增长7.7%，比上半年加快0.6个百分点。前三季度，全社会固定资产投资同比增长33.4%。其中，城镇固定资产投资增长3 3.3%，加快5.7个百分点。中部地区增长38.3%。前三季度，基础设施投资（不包括电力）增长5 2.6%，其中铁路运输业增长87.5%，道路运输业增长50.7%，卫生、社会保障和社会福利业增长7 2.9%。前三季度，房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%，增速比上半年加快 7.8个百分点 。 ——分析：“保八”无悬念，必须保持货币流动性才能缓解通胀的结构性压力；; 房地产业中长期贷款增势显著回升。6 月末，房地产业中长期贷款增长22.7%，比上年末提高 6.8 个百分点。上半年，中长期贷款是上年全年房地产业中长期贷款增量的 1.5 倍。上半年地方政府投融资平台中长期贷款增加较多。 商业银行“从严审核”已经对房企融资造成了影响，越来越多的房企开始从信托等其他渠道融资，益普财富统计的数据显示，9月份投资于房地产领域的信托产品数量大幅提升，发行17款，较上月增长112.5%。 ——分析：房地产成为目前中国经济保八和后续发展的重要部分，预计在中国社会经济结构完成调整前，其将会拥有一个理性、宽松、活跃的发展环境。;2010年房地产市场运行趋势;北海竞争环境分析;北海竞争环境分析;北海竞争环境分析;竞争项目比较分析;项目名称;蓝色海岸 国际家园;北海楼盘普遍产品设计水平不高。;发现一：配套成熟度开始对项目销售有较大影响 ;启示：突破区域限制，引导和制造区域热点，通过产品创新及营销创新，提高性价比;1、项目价值体系构成 2、客户定位及需求提示 3、项目核心价值获得 4、主题概念体系;项目价值体系构建;城市发展方向，北海人居CLD;产品定位;客户对本项目的价值认知;1、项目价值体系构成 2、客户定位及需求提示 3、项目核心价值获得 4、主题概念体系;北海主流住宅市场客户情况;1、市场产品供应结构无法吸引本地客户，本地客户的需求一直没有得到充分释放； 2、随着城市化进程的加速，外地客户的涌入，本地居民居住观念将会逐渐改变，可以被引导； 3、本项目处于城市重点发展方向区域，对本地客户具备较大的杀伤力； 4、同时，挖掘本地需求，是项目应对外向型市场风险的重要战略。;本地客户需求将会进一步释放； 外地养老度假型客户将呈增长趋势。;细化外地客户;项目客户界定;客户想要什么，愿意为什么买单？;客户洞察——客户关注价值及营销突破口;1、项目基础价值获得 2、客户定位及需求提示 3、项目核心价值获得 4、主题概念体系;项目核心概念主张;海上湖，园中洲;主题概念体系下的价值演绎;树立独特形象以区分竞争 人文生态形式包装艺术生活内涵，贯穿整个推广始终;市场状况;价格预估——定位过程;价格预估——项目静态比准价格;价格预估——动态溢价：溢价因子;项目销售价格策略;报告大纲;项目整体开发策略;项目成长阶梯（竞争应对）;1、项目整体开发策略 2、项目营销策略总纲 3、推盘节奏;形象领先、价值教育、精耕细作、高标展示;总体营销策略分解——1.鲜明形象差异;形象高端，生态人文艺术包装， 有吸引力，易引起共鸣 整体策略以品质和生态为基础诉求，以北海本地知富的品质客户为对话群，以富有意味的精神观点作为对话方式。一阶段高调形象出街，引起关于价值观的话题及造势；二阶段产品概念导入及观念输出，三阶段将品质概念落地，输出“智弘·绿洲”产品价值体系。;总体营销策略分解——2.价值的系统教育;2、高效渠道的渗透覆盖;回访客户;在没有客户基础的情况下，挖掘客户渠道需要花费大量的人力和财力，但效果甚微，挖掘客户渠道的关键在于通过一个客户挖掘出一条渠道。;主线二：经营客户，通过一个客户挖掘一条渠道;与异业合作——策略联盟;与知名旅行社合作;细挖客户渠道 结合目标客群的特征，重点挖掘银行VIP、全球通VIP、汽车4S店、高尔夫俱乐部、商会等客户人群，实行精准的小众的低成本的高效的圈层营销。 结合目标