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【北美购房网】美国独立房产经纪人模式 美国房地产经纪人协会 1.概览 美国有两个自律性行业管理的全国性经纪人组织。 一个是全国房地产经纪人协会(NAR ,成立于 1908年,其会员为有执 照的经纪人,名称是 Realtor 。该协会的宗旨主要是促进经纪人与立法机关、 行政机关的协调、沟通,经纪人协会与房地产业其它行业协会的交流,以及经 纪人之间的沟通、协调,执业行为的约束,提高房地产经纪业从业人员的专业 水平,保持从业人员的伦理道德水准以维持房地产经纪业的良好声誉等等。 另一个协会是全国房地产中介人协会(National Association of Real Estate Brokers, NAREB ,其成立于 1947年,主要由黑人房地产经纪人组 成。其会员被称为 Realtist 。该协会的宗旨与房地产经纪人协会类似。 其中,全国房地产经纪人协会及其下属的各级房地产经纪人协会在房地产 经纪业中的影响为最大。 2. NAR 介绍 机构形式: 美国的房地产经纪人协会都是以私人发起的独立机构组织,可分为三级协 会,即“全美房地产经纪人协会”、“州房地产经纪人协会”和“市房地产经 纪人协会”。形成既有全国性组织,又有地区性组织。三级协会之间是贯通上 下的网络性关系,不是领导和被领导的关系。三级协会之间因各自发挥的作用 不同,而相互关联、相互依存。 协会内实行董事制,董事分两种:一种是出资人董事,一种会员董事。一 般来讲,出资人董事在董事会中占的比重不高,会员董事所占的数量较多。会 员董事是州协会依据本州各市协会会员在州协会占的数量多少,来确定董事人 数多少。协会的日常工作由总裁主持,总裁都是轮流做庄。有的任期一年,有 的任期二年。 美国的房地产经纪人协会数量众多,全美的房地产经纪人协会像一个金宇 塔。下面有 54家州协会, 1200家地区 (市 协会。全美房地产经纪人协会是美 国最大的行业协会,有 72万会员。每年的会费收入达到 5500万美元。美国的 房地产经纪人协会纯粹是为房地产经纪人服务的机构。既不依靠政府,也不享 有任何政府管理职能。 协会会员的来源: 持有经营执照的房地产经纪人才有资格申请入会,但都是志愿入会。销售 员是没有资格申请入会的。申请入会的会员,都会问一声:入会有什么好处, 能给什么帮助?往往在得到肯定的答复后,才申请入会。 全美持有房地产经纪人经营执照的有 250万人,但全美房地产经纪人协会 现有的会员是 100万人。可见并末全部入会。据美国同行介绍,美国的房地产 市场中,一期房地产 (与我国增量房地产或商品房的说法相同 的 20%销售率, 二期房地产 (与我国存量房地产说法相同 的 90%—95%销售率,都是由全美房 地产经纪人协会的会员促成的,而不入会的房地产经纪人在二期房地产市场 中,只占 5%一 8%的销售率。由此可见,美国的各级房地产经纪人协会在为房 地产经纪人服务中,发挥着积极、卓越的作用。 在美国,执业的房地产经纪人入会,同时是入三级协会,即所在地区 (市 协会,同时入州房地产经纪人协会和全美房地产经纪人协会。可谓是三级协会 的会员。三级协会会员的每年总加会费是几百美元。三级协会的会费比例是, 地区 (市 协会比例较高,其次为州协会,全美协会收费最低。 协会的组织机构: 美国的三级房地产经纪人协会都是独立机构,因协会会员的多少,规模的 大小,组织结构上也是有简繁之别。全美房地产经纪人协会总部分设两个地 方,一个在华盛顿市哥伦比亚特区,一个在芝加哥市,组织结构门类比较齐 全。 美国的房地产分为两大类,一类称为私人房地产 (或称私人财产 ,一类称 为商业房地产,有些类似我国居住非居住的分类。 部门设置,有私人房地产部、商业房地产部;还有法律制度制订、土地事 务、国际事务、专业杂志等部门设置。像伞一样涵盖所有的内容。 部门的工作人员,基本是雇员,雇员有的是从社会上招聘来的,包括副总 裁和部门主任,有的从会员公司中选派来的。这些会员公司都是较为著名的大 型公司。一般来讲社会招聘来的,不一定都懂得和熟悉房地产知识和业务,来 了后,凭自身的能力和钻研。会员公司选派来的,一般都是些专家能手,这些 工作人员当中多数是持有律师、房地产经纪人、评估师等多种执业资格的人。 协会的雇员,非常敬业,部门的工作也卓有成效,积极为会员服务。 业务范围和内容: NAR 的宗旨是帮助它的成员获得更多利益和成功。 具体包括如下工作: 游说议员,影响政府决策 研究经济、政策、建筑等对房地产的影响 举办经纪人的会议和展览 出版经纪人杂志(月刊 对经纪人提供支持,如法律、法规的解释等 在各个基层协会建立 MLS 系统 在加州,经纪人协会还提供各种格式合同。(由于各个州的法律不同,每 个州的买卖、代理合同的具体内容