置业项目营销策划沟通方案.ppt

;引言;目 录;;;// 1 从新双楠板块市场说起;;; 区域发展现状及价值认知;;区域房地产市场分析;管中窥豹;区域房地产市场概况;区域面积区间分类概况;项 目;市场总结：;// 1 从项目本身说起;一、总净用地面积：20241.17 ㎡（约30.3616亩） 二、建筑基底面积：6070.33 ㎡（建筑密度29.99%） 三、绿地面积：6096.64 ㎡ 四、其他用地面积：8074.20 ㎡ 五、容积率：3.5 六、绿地率：30.12% 七、规划总建筑面积：86703.09 ㎡ 地上建筑面积：70844.09 ㎡（不含未计入容积率的地上建筑面积） 1）住宅建筑面积：69895.43 ㎡ 2）商业建筑面积：581.66 ㎡ 3）物业管理用房：376 ㎡ 八、机动车位：467个（户车比：1:0.72） 九、非机动车位：718个 不计入容积率的地上建筑面积：560 ㎡（首层架空建筑面积） 其中：全民健身活动场所面积：405 ㎡ 十、住宅户型统计 总户数：648户 其中： 1）建筑面积≥180 ㎡的户数 26户 2）90 ㎡≤建筑面积﹤180 ㎡的户数 519户 3）60 ㎡≤建筑面积﹤90㎡的户数 104户;;;规划布局;/;户型方正无可变赠送 特色差异化 功能舒适实用;;;;考虑到区域、交通、配套以及项目规模等价值因素，我们对区域内的保利花园和华宇楠苑两个项目的目标客户进行详细分析。;保利花园;区域竞争项目客户群分析;区域竞争项目客户群分析;我们通过网络和走访对保利花园的１０组客户进行深入访谈发现，保利花园的客户以传统理性客户群体为主，他们同样追求品质、安全、服务和信赖感的生活体验，愿意为品质生活进行消费，稍微区别于保利花园，华宇楠苑的客户更倾向于亲切感，更看重物业小区环境等价值体现。;综合对保利花园和华宇楠苑两个项目客户的价值观分析，寻找影响客户购买决策的共同核心价值观，再根据本项目自身特征，推导出本项目的目标客户群区别于区域同类项目的价值观点。;本项目目标客户群分析;;;;;;;关键价值点三：全现房实景呈现;关键价值点四：板式小高层户型;外双楠·全景现房·格调小板楼;;总体营销战略; 住房限购的对象。本市户籍居民家庭在主城区已拥有1套住房的，可以再购买第2套住房，暂停购买第3套住房。外地户籍居民家庭在本市主城区无住房的，可凭本市纳???证明或社会保险缴纳证明在主城区购买1套住房，暂停购买第2套住房，不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭暂停在主城区购房。;新政大环境下，风险之外，本项目市场机会相对较大;在目前新政环境下，本项目操作重点在于项目自身产品匹配度、吸引度挖掘与传递，给足市场购买理由;营销核心问题思考;——“高性价比”精品楼盘——;在品质形象与实在实惠的平衡中寻找突破;领导者;营销整体指导思路;;营销执行;整体营销推广步骤;——推广阶段划分——;线上;;;;;;;;;;渠道;建议户外展板、道旗作为长效渠道覆盖目标客户所在区域， 重点时间可以少量投入报纸硬广、夹报， 短信作为长期持续性小众覆盖媒体；;信息辐射重点范围示意图;户外选择建议;;报纸：主要考虑《成都商报》、《华西都市报》及夹报;发布类型; 每月一次小型活动；;大型活动——开盘游园活动;活动月份;宣传推广活动费用预估;专向渠道、行销、数据营销的展开; 历时十一年的房地产营销代理历程，积累逾150，000个有效客户资源数据库，对终端客户需求分析、提高成交率、缩短项目销售周期方面有不容忽视的积极作用。;;针对沃尔建材市场，双楠伊藤、人人乐、光华村口家乐福进行DM单派发，广泛有效扩展区域内置业计划客户;场地;营销执行;现场展示策略;展示体系;外场包装展示;现场导示;三环路属于车流快速通道，项目加大对来往客户的视觉干扰，引起关注。但靠近三环面的围墙面被绿化遮挡，建议绿化外围树立密集大道旗组，作形象包装展示。 本项目只有北面和东面临近主干道，而东面由于三环绿化遮挡，武兴路为人流导示主要通路之一，建议协调租借旁边空地围墙作围墙形象包装，加大形象包装展示面。;楼体展示;内场包装展示;售楼部功能分区建议;售楼部风格形象示意;园林功能补充（待选）; 充分利用架空层，根据目标客户的生活习惯特征，打造丰富实用的小型主题空间，如健身馆，棋牌吧，桌球馆，既合理利用空间又提升项目小盘精品形象;项目可绿化面积有限，在楼栋已成的条件下，可以考虑增加园林特色来提升项目形象。;现代艺术引入 极简主义 融入;极简主义艺术表现手法的引入，以极其简单、干净、简洁、明快的设计理念，简约而不简单，小中见大，打造出富有人文和艺术气质的园林空间;极简主义的运用 如：广场的铺装以线条的形式分割，通过铺装连接形成一个有机整体，充