二〇一五年度报告.PDF

万科企业股份有限公司 二〇一五年度报告 ( ) 截至20 15年12月31 日止 公告编号：〈万〉2016-030 重要提示： 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性 陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。 王石主席、郁亮董事、魏斌董事、王文金董事、张利平独立董事、罗君美独立董事、海闻独立董事亲自 出席本次董事会会议。乔世波董事、陈鹰董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议，授权魏斌董事 代为出席并行使表决权；孙建一董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议，授权郁亮董事代为出席 并行使表决权；华生独立董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议，授权罗君美独立董事代为出席 并行使表决权。 公司2015年度分红派息预案：以分红派息股权登记日股份数为基数，每10股派送人民币7.2元（含税）现 金股息。 董事会主席王石，董事、总裁郁亮，董事、执行副总裁、财务负责人王文金声明：保证年度报告中财务 报告的真实、完整。 致股东………………………………………………………………….…………………………2 公司简介…………………………………………………………………………………………3 会计数据和财务指标摘要……………………………………………………………………….5 董事会报告………………………………………………………………………………………6 重要事项…………………………………………………………………………………………48 股本变动及股东情况……………………………………………………………………….……54 董事、监事、高级管理人员及员工情况……………………………………………………….59 公司治理报告暨企业管治报告…………………………………………………………………66 监事会报告………………………………………………………………………………………71 内部控制情况……………………………………………………………………………………72 财务报告………………………………………………………………………………………….77 1 一、致股东 在 2013 年，我们对房地产行业进入白银时代已深信不疑。2014 年的市场调整，让更多人接受了这个观 点。但2015 年市场的回暖意味着什么呢？我们需要修正自己的判断吗？ 不。我们依然坚持自己的看法。确实，在 2015 年我们看到了主要城市的交易金额普遍回升，看到了个别 城市的房价快速上涨，甚至看到了个别城市地价攀升到令人惊讶的水平。但我们也应该看到，更多城市 依然处在去库存的过程中。 套户比（厨卫浴齐全的成套住宅套数/常住家庭户数）是衡量住宅存量充裕程度的国际通用指标，一般认 1 为其均衡线为 1.1。2014 年末，万科有业务的中国内地49 个相对发达城市中，套户比低于 1 的有 12 个 ， 2 3 套户比超过1 但不超过 1.1 的有8 个 ，超过1.1 的则已经有29 个 。 套户比超过 1.1，意味着这个城市必须放缓新房开发的速度，来等待更多新增人口和家庭的进入。因此， 2014 年和2015 年商品住房新开工面积的持续下降，有其合理性，这是去库存必须经历的过程。 如果说在住宅市场，我们看到的情况主要是分化的话，那么商业、办公地产的情况可能要更加严峻一 些。服务业极为发达的美国，累计的商办面积存量是人均4 平米。但仅仅在2011-2015 年的五年中，中国 4 内地相对发达的40 个城市 ，新增出让商办用地人均建筑面积低于4 平米的已经只剩下9 个：北京、深圳 （低于 1 平米），上海、东莞、重庆（低于2 平米），广州、天津、温州、佛山 （低于4 平米）。加上互 联网、电商对传统零售