物业服务行业2020年投资策略和分析报告：三大维度12量化指标，框架模型.pdfVIP

2019 年 11 月 22 日 房地产 三大维度 12 量化指标，光大物业选股框架模型 ——物业服务行业 2020 年投资策略 行业年度报告 ◆行业变革：政策与需求推动供给侧进化 政策：市场化导向：物业费市场化定价+管理资质取消。36 城物业费 涨幅扩大，平均增速（16-18 年）5.4% ，高于平均增速（09-10 年）2.1% 。 需求：2018 年全国人均服务性消费8781 元同比+12.5%，其中家庭 服务支出同比+32%。物业服务需求强劲，预计2020 年市场空间近1.2 万亿。2019 年11 月，中消协与央视新闻分别对 “小区物业满意度较低” 进行专题报道，显示出居民对物业服务提质的需求较强。 供给：行业供给侧进化四大边际趋势：运营平台化、运行科技化、管 理全业态化和份额集中化。 ◆主流企业前景展望：规模与利润双支撑 规模方面，主流物业服务商较高的合约面积覆盖度，在较大程度上锁 定了未来3 年内的规模增长；竣工复苏在短周期内将加速合约面积转化。 行业与上证指数对比图 行业集中度低 （2018 年TOP3 仅3.5%），收并购整合热度不减。 利润率方面，成本端：30 省市最低工资均值涨幅趋缓，逐步下行至 30% 5% 附近，成本端压力缓解；收入端：多地上调前期物业收费标准，市场化 15% 有望进一步推进。最后，增值服务将形成新的利润增长点。 0% ◆选股框架：三大维度12 量化指标 -15% 从三大维度（资源禀赋、业务经营、业务拓展）、二大业务板块（基 -30%08- 10- 12- 01- 03- 05- 07- 09- 础服务和增值服务）出发，通过十二项关键量化指标来筛选优质投资标的。 18 18 18 19 19 19 19 19 创新性引入多项指标：1）资源禀赋：毛利率因子（新盘占比、单盘面积）、 房地产 沪深300 区域布局与税率优惠；2）基本面：包干制毛利率、供应链管理、增值服务 资料来源：Wind ARPU ；3）成长性：合约面积覆盖度、并购潜力（现金占比与第三方面积）、 相关研报 APP 下载量增速。 服务提费利润限制突破在即，资本助力物业 ◆投资建议 龙头优势尽显——物业服务行业系列报告 （1） 通过量化指标体系，综合考虑规模、利润率、成长性和附加值，我们 ····································2019-05-07 推荐碧桂园服务 （新盘占比突出、毛利率高）、雅生活服务 （大盘优势、 业主增值服务亮点）、新城悦服务 （合约覆盖度高、扩张潜力大）、永升 生活服务（综合能力均衡）和绿城服务（增值服务旗帜选手）。 ◆风险分析 作为劳动密集型行业，需关注人工成本上行风险；增值服务拓展的不 确定风险；部分企业对于关联房企过于依赖的风险；外包占比提升下的质 量控制风险。 证券 公司 股价 EPS （元） PE （X） 投资 代码 名称 (港元) 18A 19E 20E 18A 19E 20E 评级 6098.HK 碧桂园服务 27.45 0.35 0.53 0.74 71