洛阳瀍河区洛川街地块项目商业定位稿.pptVIP

本项目建设社区型商业的体量多少才合适？ 规模定位考虑因素 ?区域商业市场容量 ?项目商业属性 ?人口数量和特征 ?区域人均商业面积 ?网点规划 ?项目自身条件 ?项目影响力及辐射力 考虑因素 人口特征及分布 辖区总面积34.8平方公里，全区总人口17.7万，属少数民族杂居地区，全区居住22个民族，其中回族人口2.8万，占总人口的16.7%。 本案 较为集中的居民区 回族乡 少数民族人口多，人口密度相对较大 A B C A. 正骨医院 B. 林校，财经学院、洛一高 C. 金海马、名车苑 零售店+餐饮店+超市+杂货店+便利店+休闲娱乐+配套服务 共计商业面积约85000平方米。 注:区域类专业市场面积不纳入计算之内 区域商业容量 区域零售人均商业面积 人均商业面积 区域内人均商业面积=商业物业总营业面积/区域内常住人口 =85000㎡/177000人 =0.48㎡/人 人均占有零售商业面积0.8-1.2平方米国内标准的一个参照值，就本区域而言0.48还处于一个相对较低的水平。但考虑区域特征和消费力，区域商业面积上升的浮幅会缓慢进行。 政府的商业网点规划在此区域无明确规划，大大降低了项目商业的辐射范围。 网点规划影响 地理区位影响 项目处于洛阳市核心商业集群的边缘，在无特色经营业态的规划下，很难形成较大范围的辐射。 项目辐射能力 区域的影响力 整个瀍河区给洛阳人的印象是低端、边缘化区域，大型商业体的建立很难对洛阳传统商业进行改变，影响力不强。 辐射范围不大 偏外向型的社区商业面积与住宅面积占比在2%-5%之间，本案建议选择4.5%作为计算依据。 商业属性 自身条件 根据现有项目规划，居住面积55万方，近3700户，12000人。 项目商业属性 偏外向型商业 若以本案面积作计算，其商业规模为：55万㎡*4.5%=25000㎡ 项目本身需要配套的商业面积为:12000人*0.6㎡/人=7200㎡ 建议本项目的商业总面积3.5-4.5万平方米 根据区域特征和消费力，我们初步定位本区域的零售人均商业面积为0.6-0.8，低于一般居住区商业指标。 177000*0.6=106000 177000*0.8=141600 城市县城主商业体面积合理范围在10-14万平米之间。. 项目商业规模建议 区域目前商业面积较为合理的区间 目前经营的零售商业面积 根据调研我们得知，区域现有零售类经营的商业物业总面积约85000平方米。 其他考虑 项目自身的商业配套面积7200平方米。 竞争对手的商业面积的投放使入，拟以2万平方米计。 本案商业=14万㎡-85000㎡+7200㎡-2万㎡=44000㎡ 我们的客户群体在哪里？ 客户性质与客户区域分析 ? 经营户：本项目商业的第一主力客户，以经营为目的，商业定位、商业氛围的营造和未来商业发展的区域和趋势是他们关注的核心，同时也注重商铺的投资价值和可变现能力。 ?投资户：本项目商业的第二主力客户，以投资为目的，投资收益率和收益的稳定性是决定他们是否购买的最主要因素，同时商铺的升值潜力也是关注的主要点。 客户分析 ? 洛阳市各主力商圈商家为主要客户群。他们对商业地块位置及周边的商业气氛已经非常熟悉，对区域商业价值有自己的判断。 ? 次要客户群体，洛阳市个体品牌的经营者以及其它区域的投资。 客户 区域 客户性质 ?比较讲信用，但更能追求个人利益 ?寻求更大发展，积累更多财富 ?经营商业的同时更注重文化品位 ?商业意识强，财富意识浓厚， 具备高超投资或经商技能 客户 特点 投资者决策分析 ?地段和位置仍然是第一考虑因素，其次分别是交通便利性、商业氛围、开发商实力、主体规划、价格、广告力度、配套设施等。 ?客户存在购买恐惧。对商铺价值造成影响的因素较多，如：周边改建、政府规划调整、区域竞争等。 ?区域内有经营不良好的类似商业。 ?开盘后老客户对购房的影响力大。 客户分析 通过对沿街商家的访谈和对商业销售的了解，我们归纳了几点影响客户购物商铺的要素。 客户定位 2 1 ? 职业特征：泛权利公务人员、经商人员 ?投资目的：增值保值、经商 ?投资关注点：区位、发展潜力、商业氛围 ?职业特征：外出经商人员、本地个体经营户 ?投资目的：升值、养老、经商 ?投资关注点：区域潜力、商业氛围 ? 职业特征：外地人生意人 ? 投资目的：投资升值、经商 ? 投资关注点：发展潜力、商力氛围 3 重要客户—— 偶得客户—— 以洛阳区域作为标杆，主