房地产行业专题报告：行业对比和国际视角，什 么是房企资产负债率的合理水平.docxVIP

目录 房企资产负债率的决定因素 6 行业发展阶段 6 房企业务构成 7 发达经济体的房企业务模式更加多元化 7 在房地产行业处于大建设阶段的背景下，内地房企业务仍以物业开发销售为主，因此资产负债率更高 9 信用创造模式 11 我国以间接融资为主，而发达经济体以直接融资为主、且股权融资占比高 11 在间接融资为主的环境下，房企负债经营对于全社会的信用创造具有关键作用 12 会计准则 12 我国企业财务会计的谨慎性原则和权责发生制原则，导致房企负债率虚高 12 房地产业预收账款在各行业中最高，若剔除预收账款，则房地产业资产负债率处于中等水平 13 2 启示 14 衡量房企负债情况的最佳指标是剔除预收账款后资产负债率 14 不能依赖任何资产负债率指标作为衡量房企债务合理水平的绝对标准，指标的变动比绝对水平更具有预警作用 14 图表目录 图表 1： 美国住房新开工数量变化 6 图表 2： 英国住房新开工数量变化 6 图表 3： 日本新开工住宅数量变化 6 图表 4： 1985-2017 年香港新建成居住单位数量 6 图表 5： 我国房地产开发投资与施工面积变化 7 图表 6： 1978-2018 年我国城市人均住宅建筑面积 7 图表 7： 2018 年 A 股资产负债率最高的五个行业均为重资产行业（%） 7 图表 8： 2018 年香港前 10 大房企营收结构 8 图表 9： 2018 年住友不动产营收结构 8 图表 10： 2017 年美国住宅开发三大龙头土储结构 9 图表 11： 2018 年日本上市公司中各行业整体资产负债率情况（%） 9 图表 12： 2018 年美国上市公司中各行业整体资产负债率情况（%） 10 图表 13： 2018 年英国上市公司中各行业整体资产负债率情况（%） 10 图表 14： 2018 年香港四大龙头房企资产负债率 11 图表 15： 2017 年美国、英国、日本与中国直接融资与股权融资占比情况 11 图表 16： 2017 年国内各行业不良贷款率情况 12 图表 17： 房地产开发企业到位资金来源 13 图表 18： 2006-2018 年我国商品期房销售面积及占比 13 图表 19： 2018 年 A 股上市房企整体负债结构 13 图表 20： 2018 年上市公司预收账款与合同负债占比 13 图表 21： 房地产业剔除预收账款与合同负债后资产负债率排名第十四（%） 14 图表 22： 房地产企业债务风险监控指标 15 房企资产负债率的决定因素 行业发展阶段 发达经济体住房建设高峰已过，普遍进入存量房阶段。发达经济体普遍在二战后进入大开发建设阶段，并在 70-90 年代出现住房新开工峰值， 如美国、英国和日本分别在 1972 年、1972 年和 1973 年出现新开工峰值， 随后陆续进入存量房阶段。中国香港在特区政府“八万五计划”带动下， 房屋竣工数量于 2001 年出现峰值。 图表1：美国住房新开工数量变化 图表2：英国住房新开工数量变化 住房新开工数量（万套）住房新开工数量（万套）250 40 住房新开工数量（万套） 住房新开工数量（万套） 200 30 150 20 100 50 10 0 1959 1965 1971 1977 1983 1989 1995 2001 2007 2013 0 1969 1974 1979 1984 1989 1994 1999 2004 2009 2014 资料来源：Wind，恒大研究院 资料来源：Wind，恒大研究院 图表3：日本新开工住宅数量变化 图表4：1985-2017 年香港新建成居住单位数量 住房新开工套数（万套）私人楼宇（万个） 住房新开工套数（万套） 18 资助出售单位（万个） 15 12 9 6 3 0 1960 1966 1972 1978 1984 1990 1996 2002 2008 2014 12 公屋（万个） 10 8 6 4 2 0 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 资料来源：Wind，恒大研究院 资料来源：香港统计年鉴，恒大研究院 过去二十年的快速城镇化和经济高速增长释放了居民庞大的住房需求，我国房地产业进入大建设阶段。1998-2018 年，我国房屋施工面积从 5.1 亿平增长至 82.2 亿平，年均增长 14.9%，房地产开发投资完成额从 3614 亿增长至 12.0 万亿、年均增长 19.2%，占城镇固定资产投资的比重基本保持在 20%左右、是支撑固定资产投资的重要组成部分。 图表5：我国房地产开发投资与施工面积变化 图表6：1978-2018 年我国城市人均住宅建筑面积 城市