房地产行业深度报告：对外开 放再谱新篇，上海迈向全球型城市.docxVIP

目 录 TOC \o 1-2 \h \z \u 光荣与梦想：上海四十年改革开放历程 4 辉煌成就，上海已达到发达经济体水平 4 以开放促改革，以改革谋发展 6 新时代谱写新篇章，成为全国开放新高地 10 长三角一体化，促进区域要素流动 10 增设自贸新片区，塑造开放新格局 11 投资建议：关注上海本地园区服务企业 13 上海临港：受益于自贸区科创板，着力打造园区品牌价值 13 张江高科：产业集群效应突显，投行定位发挥优势 15 市北高新：地产+投资综合运营，打造大数据产业新高地 16 风险提示 17 图表目录 图 1：上海 1980 年以来 GDP 增长变化 单位：亿元 4 图 2：上海人均 GDP 已经达到发达经济体水平 4 图 3：上海城镇和农村军民人均可支配收入变化 4 图 4：上海经济结构持续不断升级优化 5 图 5：上海关区进出口贸易总额突破 8000 亿美元 6 图 6：上海全社会研发投入持续上升 6 图 7：上海市城镇人均住房建筑面积 6 图 8：上海轨道交通运营里程数持续增长 6 图 9：上海改革开放 40 年的发展阶段 7 图 10：80 年代上海工业增加值占全国比重 7 图 11：中央正式宣布浦东开发开放 8 图 12：浦东新区开发办公室正式成立 8 图 13：上海实际使用外资在浦东开放后迅速提升 9 图 14：上海的非公有制经济占比明显提升 9 图 15：浦东新区 GDP 快速增长，成为上海经济的组成部分 9 图 16：自贸区工业产值持续增加 10 图 17：负面清单项目数持续下降 10 图 18：长三角一体化主要协同区域 11 图 19：淀山湖战略协同区示 11 图 20：上海自由贸易区产业分布 12 图 21：中国营商环境排名持续提升 12 图 22：全球 FDI 变化和中国占比变化 13 图 23：上海临港营业收入 14 图 24：上海临港归母净利润 14 图 25：张江高科营业收入 15 图 26：张江高科归母净利润 15 图 27：张江高科投资收益 16 图 28：张江高科融资成本 16 图 29：市北高新营业收入变化 17 图 30：市北高新归母净利润 17 表 1：长三角一体化部分已出台文件 11 表 2：上海临港旗下主要园区 14 光荣与梦想：上海四十年改革开放历程 辉煌成就，上海已达到发达经济体水平 改革开放以来，上海发展日新月异，目前已经成为了一流的超大型城市。1980~1989 年，上海 GDP 从 312 亿增长至 697 亿，以不变价计算，年均复合增速为 7.8%。这一增长水平已经非常出色， 1990 年浦东开发开放以后，增长速度进一步提升。1990~2018 年，GDP 从 782 亿跃升至 3.3 万亿，以不变价计算，年均复合增速为 10.6%。 图 1：上海 1980 年以来 GDP 增长变化 单位：亿元 GDP:现价GDP增速：不变价 GDP:现价 GDP增速：不变价 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 数据来源：Wind、东方证券研究所 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 改革开放以来，上海不仅实现了经济总量的跨越式发展，人均 GDP 也有了质的飞跃。1980 年上海市人均 GDP 为 2725 元/人，到 2018 年人均 GDP 已经增至 13.5 万元/人，首次达到 2 万美元的发达经济体标准。上海的居民收入水平也显著提高，2018 年上海城镇和农村居民人均可支配收入为 68034 元和 30375 元，分别是 1978 年的 168 倍和 105 倍，年均增长 13.7%和 12.3%。 图 2：上海人均 GDP 已经达到发达经济体水平 图 3：上海城镇和农村居民人均可支配收入变化 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0  上海人均GDP 上海人均GDP（美元）  80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 城镇居民人均可支配收入（元） 农村居民人均可支配收入（元） 1978 1990 2000 2010 2018 数据来源：Wind、东方证券研究所 数据来源：上海统计年鉴、东方证券研究所 上海的发展不仅有总量和人均 GDP 的提升，结构上也保持着持续的优化与改进。按照第一、二、三产业来进行划分，2018 年上海生产总值当中，一、二、三产的占比分别为为 0.3%、29.8%、69.9%。改革开放之初（1978），一产占比为 4.0%、二产占比为 77.4%、三产占比为 18.6%。四十年最大的变化就是第三产业占比的显著提