房地产行业2020年度投资策略：业绩为王，潜心耕耘.docxVIP

目 录 2020 年地产销售判断：销售仍将承压，平稳下行 7 2019 年房地产销售韧性十足 7 城市分化，2020 年仍将持续 8 库存位臵仍不高 9 房价涨幅得到控制，2020 年稳定是核心 11 行政调控政策继续“因城施策” 12 棚改仍对三四线销售起到托底作用 13 2020 年地产投资判断：房地产投资增速下台阶，但不会失速 14 施工面积的高位增长将支撑房地产投资稳增 14 2020 年新开工、竣工剪刀差反转 15 土地市场的冷与热 15 2020 年地产资金面判断：堵偏门，开正门 17 下半年融资政策边际收紧 17 龙头房企调整策略应对融资收紧 19 子板块投资价值分析之物业板块：花开堪折直须折 20 板块表现复盘 21 增长确定性依旧是明年的主旋律 22 龙头市占率加速提升 22 增长确定性，利润无承压 23 市场化拓展发力明显，收并购将迎来又一个丰年 25 政策环境保持友善，行业正迈向真正的市场化 27 多元业态，多元业务，开枝散叶，静待成果 28 非住宅业态重视程度明显提升 28 增值服务收入贡献上升，有望保持高速增长 31 子板块投资价值分析之商业板块：当前时点关注商业地产的四大理由33 增量开发逐步见顶，向自持商业转型是房企的一致选择 33 利率下行环境下资本化率下行，存量物业重估值提升 37 过往流动性宽松周期中，商业地产股大概率有超额收益表现 40 外资跑马圈地，商业核心资产抢夺正当时 41 投资建议：20 年业绩增长确定，关注物业和商业的长期价值 42 低估值+高股息+强业绩确定性，板块投资价值凸显 42 板块估值处于历史低位 42 货币政策保持稳健中性基调 44 板块股息率水平可观 44 物业板块投资建议 45 商业板块投资建议 46 标的推荐 47 华夏幸福 47 金地集团 47 金融街 48 大悦城 49 碧桂园服务 50 中航善达（招商积余） 51 图目录 图 1：季度商品房销售面积增速 7 图 2：住宅销售面积及价格增速 7 图 3：单月销售面积及百城住宅价格指数 7 图 4：房价预期上涨比例 7 图 5：70 大中城市新建商品住宅价格指数当月同比 8 图 6：30 大中城市商品房当月成交面积 8 图 7：一、二、三线城市当月成交占比 8 图 8：商品住宅狭义去化周期 9 图 9：商品住宅广义去化周期 9 图 10：住宅年净新增面积 10 图 11：商品房狭义去化周期 10 图 12：商品房广义去化周期 10 图 13：商品房年净新增面积 11 图 14：70 城一手住宅价格同比 11 图 15：70 城二手住宅价格同比 11 图 16：国房景气指数与商品房销售面积累计增速 12 图 17：土地出让金及同比增速 13 图 18：月度棚改专项债及 PSL 新增 13 图 19：PSL 单月新增及余额 13 图 20：PSL 和棚改专项债同比变化 14 图 21：房地产开发投资累计同比 14 图 22：剔除土地购臵费后的地产投资及施工同比 14 图 23：房地产开发投资额及新开工面积 15 图 24：新开工与竣工季度同比 15 图 25：土地成交价款累计及单月同比 16 图 26：土地购臵面积累计及单月同比 16 图 27：百城住宅成交楼面积及溢价率 16 图 28：百城住宅及全国土地成交季度同比 16 图 29：百城住宅用地成交建面及总价 17 图 30：单季新增房地产信托及同比增速 17 图 31：投向房地产的资金信托及占比 17 图 32：房地产到位资金来源构成 18 图 33：首套房、二套房房贷平均利率 19 图 34：个人按揭贷款及累计同比 19 图 35：季度房地产到位资金国内贷款、自筹资金、个人按揭同比 19 图 36：重点公司近期与上半年拿地力度对比 20 图 37：物业板块、恒生综指走势对比 21 图 38：碧桂园服务、雅生活服务 PE(TTM)走势 21 图 39：碧桂园服务雅生活服务 PS(TTM)走势 21 图 40：碧桂园服务、绿城服务、中海物业、永升生活服务股价走势 22 图 41：百强物管公司管理规模与份额变化 22 图 42：top10 物管公司集中度 22 图 43：重点物管公司合同面积/在管面积变化 23 图 44：房屋累计竣工面积及同比 25 图 45：房屋累计施工面积及同比 25 图 46：东急不动产不动产全周期服务示意图 29 图 47：长沙滨江文化园 30 图 48：天津周大福金融中心 30 图 49：碧桂园服务与开