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出租他人之物、转租与不当得利 【数据库】民事程序、实体法学参考资料 【文献号】2643 【分类】民法学说与判例研究（4） 【标题】出租他人之物、转租与不当得利 【作者】王泽鉴 【出处】民法学说与判例研究（4） 【出版社】中国政法大学出版社 【出版日期】199801 【页号】219—231 【正文】 　　　　　　　　　　一、绪说 近几年来，社会经济发展迅速，都市人口拥挤，房地价昂，购置匪易，凭屋而居者，甚为普遍。利之所在，不法随之。因此，擅自出租他人房屋者有之；承租人违法转租者有之；承租人于租赁关系消灭后，拒不交还房屋，继续占有使用，甚或再出租他人者，亦有之，造成复杂之法律问题。于此所拟研究者，系于上述情形，不法出租或违法转租他人，因出租或转租而受取之租金（或租金请求权），是否“无法律上之原因而受利益，致他人受损害”， 应依不当得利之规定负返还责任（第179条（注：文中法律条文如无特别注明，皆为“台湾现行民法”之规定。——编者注）），关于此项问题，实务上甚属常见，“最高法院”数著判决，殊有分析检讨之价值。 　　　　　　二、出租他人之物与不当得利 不法擅自出租他人之物者，例如某甲赴外国进修1年，留 ──────219页────── 有房屋无人居住，乃将钥匙交其邻居乙保管，以便处理紧急事务。乙为图谋私利，伪称该屋为其所有，出租于丙，每月收取租金5000元，为期10个月。于此情形，乙与丙之租赁契约，仍为有效，因为出租他人之物，系属债权行为（负担行为），非属处分行为，不以出租人有处分权为必要。（注：出卖他人之物者，其买卖契约有效，出租他人之物，其租赁契约亦属有效。盖此二者，均属债权行为（负担行为），不以当事人有处分权为必要。惟在出卖他人之物之情形，出卖人将买卖标的物（动产）以移转所有权之意思将标的物交付于买受人者（参阅第761条）， 系属处分行为，出卖人无权处分者，构成无权处分（参阅第118条、第801条、第948条）。出租人将租赁物交付承租人者， 则旨在履行租赁契约之义务，非属处分行为，斯应注意。）甲于返回后查知其事，若丙仍占有其屋时，除请求返还外（第767条）， 并得依侵权行为之规定向乙请求损害赔偿。盖乙擅自出租甲屋，系故意不法侵害甲之所有权也（第184 条第1项前段）。所谓损害，系指甲因乙擅自出租其屋所受之不利益， 例如房屋及家俱之毁损，甲向丙请求返还其物所生之费用。至于乙擅自出租甲屋所受利益（租金），因甲外出期间并无出租之计划，原则上不得认系其所失利益，应不在请求之列。所应研究者，系甲是否可依不当得利之规定，向乙请求返还出租其屋而受之利益。 按不当得利请求权之成立，须具备三项基本要件：（1 ）受有利益。（2）无法律上之原因。（3）致他人受损害。就上举案例而言，乙擅自出租甲屋，取得租金，受有利益。乙并无任何可以受取此项租金之权利或法律依据，应属无法律上之原因受有利益。又出租房屋而生之利益，就权利归属内容而言，应归由物之所有人取得，故乙之收取租金系致甲受损害。准此以言，乙擅自出租甲屋，收取租金，应构成不当得利，负有返还之义 ──────220页────── 务。又应注意的是，当事人之一方基于特定法律关系占有使用某物，于此项法律关系消灭后，擅将其无权占有之物出租他人者，亦成立不当得利。1963年台上字第2974号判决谓：“系争房屋共同经营炼瓦业而由被上诉人提供使用，上诉人擅将此项房屋转租图利之时，自应认其合伙之目的事业已经完成，依第692条第1、3两款之规定，应视为当然解散。被上诉人自得向上诉人请求返还自其转租之日起之不当得利。”可供参考。 出租他人之物时，其无法律上原因而受之利益，系已受取之租金（或租金请求权），受领人所收取之租金相当于交易上通常租金时，应返还此项租金，固无问题。倘收取之租金低于通常租金时，亦只须返还此项收取之租金，不必另为补足。盖不当得利受领人所应返还者，系其所受之利益也。倘收取之租金高于通常租金时，受领人仅须返还通常之租金即可，否则权利人将反成不当得利者。权利人欲请求此项超过通常租金之部分时，得类推适用无因管理而主张之。（注：于无权让售他人之物之情形，无权处分者所取得之价金，系属不当得利，其超过市价部分，不在不当得利返还范围，系学说之一致见解，惟通说认为因而丧失物之所有权之人得依无因管理规定主张此项超过市价之部分。其详请参阅拙著：“无权处分与不当得利”。《民法学说与判例研究》第2册。） 　　　　　　　三、转租与不当得利 （一）合法转租 承租人之转租，可分为合法转租与违法转租。合法转租之 ──────221页────── 情形有二：（1）得出租人之承诺（第443条第1项前段）， 此际租赁之客体究属何物，动产抑或不动产