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物业管理招投标标书制作初探 随着《物业管理条例》的颁布实施，物业管理招投标逐渐成为承接物业管理项目的主 要方式，无论是物业管理企业还是建设单位、业主和政府行政管理部门，都将面对物业管 理招投标的运行规则。面对新形势，物业管理企业除了应该学习、掌握《物业管理条例》、 《前期物业管理招投标管理暂行办法》等相关规定外，还要掌握物业管理招投标实务的操 作方法，这对于参加投标的物业管理企业是非常重要的。 在实际招投标的过程中，投标企业的标书起到了至关重要的作用，标书的制作应该引 起广大物业管理企业的高度重视。 一、做好标书制作的准备工作 对于投标的物业管理企业，及时获得有关项目的招标信息，可以说是展开项目的第一 步。因此，获得项目信息的时间越早，就能够争取到越多的时间，中标的可能性就越大， 获得招标信息最为常见的途径是招标通告。 获得招标信息之后，投标的物业管理企业就应该积极与用户、项目主管单位建立联系， 争取在招标通告前，甚至在项目进行评估和可行性研究的阶段介入，及早了解招投标者对 物业管理的设想和安排。这些工作的好处体现在三个方面： 首先，通过这些工作，投标的物业管理企业可以及早了解业主或建设单位制订的物业 管理项目的详细要求，包括招投标项目概况、招标对象、招标说明、“标”或“包”的具 体划分、采用的技术规范和对工作的特殊要求等。更重要的是，业主或建设单位在立项、 研究和设计等工作的过程中，往往已经形成了一些意向性的想法，包括对物业管理企业的 看法等，投标物业管理企业如果在交流中尽量掌握这些信息，就可以有针对性地做好前期 工作，及早开展投标的准备工作。 其次，投标的物业管理企业可以通过与业主或建设单位的接触，进行充分的技术交流。 一方面，可以起到介绍和宣传的作用，让业主或建设单位对物业管理企业及其服务有一个 感性认识；另一方面也可以对业主的要求有更深刻的理解，以便在编制投标文件时准确响 应或着重加以说明。某些时候，当业主或建设单位尚未确定招标文件某一部分的具体内容 及指标时，通过技术交流，可能使用户愿意采用投标物业管理企业提供的服务及管理模式； 当业主在设计中有不当之处时，通过技术交流帮助业主作出修改，加深业主对投标物业管 理企业的信任，这都会对投标物业管理企业非常有利。 另外，在长时间的接触和交流过程中，如果投标物业管理企业能够抓住机会，为业主 或建设单位提供一些力所能及的服务，都会给对方留下良好的印象，为将来的合作打下良 好的基础。 二、标书制作中的几个问题 项目招标之后直至开标之前的这段时间，可以说是投标物业管理企业的冲刺阶段。投 标物业管理企业在此过程中要注意以下几个方面： 1、根据招标文件的要求，制订投标文件的制作进度计划，有条不紊地制作投标文件，以免 造成文件的缺失或对招标文件的未响应。要仔细研究招标文件，尤其要注意文件中的一些 特殊规定，例如有的招标文件中要求投标物业管理企业所提供的营业执照、财务报表等资 格文件必须经过公证机关的公证，如果忽略了这些要求，就可能导致废标。 2、针对招标文件中的主要技术问题，多与业主或建设单位联系和沟通，掌握用户的要求和 意图。如果用户组织了标前会和现场考察，一定要事先做充分准备，以便及时得到满意的 答复和澄清，并在投标文件中给予充分明确的响应。 三、投标人在编制投标文件时要注意的问题 投标文件是投标方对招标文件的直接响应，投标文件应及时对招标文件提出的实质性 的要求和条件做出回答。编制投标文件时要围绕主题进行论述： 1、把握主题 投标人应当认真研究、正确理解招标文件的全部内容，并在此基础上按要求编制招标 文件，切忌偏题。努力围绕“如何能够全面、客观反映招标人本次招标情况”这一出发点 去编制投标文件，细化各项条目。 2、严格规范 投标文件必须对招标文件中有关招标项目的研发内容、技术要求、项目价格、实施计 划等主要内容进行填报和说明。投标文件中使用的计量单位，除招标文件中有特殊要求外， 应采用法定计量单位。 投标单位不得修改招标文件的要求，不能遗漏或回避招标文件中必须回答的问题，更 不能提出任何附带条件。投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件应当对 招标文件提出的实质性要求和条件做出明确回答。 3、真实有效 投标文件中阐述的内容、提供的证明材料必须真实可靠，客观反映投标人的情况，不 得弄虚作假，必须遵守有关的国家法律、法规和条例。 4、统筹考虑 投标文件的内容可能牵涉到技术、经济、资信等各方面的问题，因此，投标人要组织 相关部门的人员分头编制。同时，整个投标文件的内容应保持一致性和贯彻性，投标书按 统一格式书写。 5、合理设置文档 一份完整合格的投标文件，不仅要有详实的内容，也要有封面、目录、页眉、页脚等， 且在页面安排、标题设置、图表说明的字体、字号、色彩的运用上合理得体，