酒店公寓和投资、管理及风险XXXX年p.ppt

酒店公寓的投资、管理及风险 张 涛 2012.6 个人简介： 张涛 亚太共管酒店管理协会理事长 全国产权酒店合作发展论坛主任 上海友择机构董事长 研究重点： 国际休闲旅游发展趋势 中国旅游房地产商业模式创新 产权酒店、分时度假在中国的本土化改造。 　　自1998年开始进入酒店公寓领域，并一直站在行业实践及理论研究的最前线。迄今已为近百家产权酒店提供顾问咨询服务；成功举办了七届“全国产权酒店合作发展论坛”，牵头成立了“亚太共管酒店管理协会”，建立了中国产权酒店行业数据库，搭建了产权酒店交换平台——TPC交换平台。理论方面提出了产权酒店的资产经营解决方案，建立了基于信托的时权酒店的履约保障体系，研发了基于点数的中国酒店客房交换体系，制订了中国酒店的交换标准，引入国际先进的共管酒店运作模式等等。 三亚玉海国际酒店公寓（2007） 用地性质：住宅用地 主力户型：56.29平方米 房间数量：848户 销售均价：有精装修；起价6588元/平米，均价9000元/平米；并赠送全套家电、家俬。每户为分体式空调，无中央空调。 装修标准：全装全配 酒店配套：中西餐厅、两个大堂、健身房、歌舞厅、多功能会议厅、24小时超市、邮政代办、医务室、高尔夫球练习场、网球场、商务中心、自助水疗、游泳池、水疗吧等。 兑现业主回报比例：5%/年，签订三年的租赁合同，并一次性返给客户前两年的租金。 （4%租赁税） 上海骏豪国际酒店公寓 （2003） 用地性质：商业用地? 总 套 数：600套 主力户型：50多平方米 装修状况： 全装修? 建筑类别：全装修高层? 物业地址： 上海陕西北路 开 发 商： 上海富得世纪投资有限公司 委托管理方：太平洋国际酒店管理公司? 均　　价：18000元/平方米 包 租：一年，税前8%，税后7.3% 配套设施：拥有接待中心，主题餐厅，以及六个大小不同的会议室 ，商务中心，健身房等 共同的特征：强调更好的（酒店式）物业管理 产权酒店的定义 中国产权酒店发展的四个阶段 探索阶段（1993-1999） 中国的产权酒店产生于二十世纪九十年代初期的海南，当时宏观调控政策导致海南房地产市场出现下滑，为了盘活手中的楼盘，有些开发商参照国外的产权酒店概念，将手中的楼盘包装成可以委托经营的“假日住宅”，如海口市的兰梦家园、三亚东方花园酒店、万华大厦等。从此“产权酒店”四个字开始进入了中国人的视野。然而这种创新概念，在房地产市场整体萎缩的大势之下，依然无力回天。上述几个项目没有逃过失败的命运，后来三亚东方花园、万华大厦变成了小户型住宅，兰梦家园一直处于烂尾状态。又由于这些“产权酒店”主要是在海南本地销售，所以没有形成任何市场影响力。 破冰阶段（2000年） 井喷阶段（2001-2003） 理性发展阶段（2004—至今） 成功与失败 星级档次 投资回报方式 可研报告费用 周期：62个工作日 收费标准： ￥30万 解决的问题 选择管理公司费用 周期:6个月 收费标准： 1、资料准备费：￥30万 2、律师费：50万（每加一个品牌加10万） 3、技术支援费：￥5万/月 4、品牌中介费： ◎ 国际一线品牌：180万 ◎ 国际二线品牌：120万 ◎ 国际三线品牌：100万 ◎ 国内一线品牌：80万 ◎ 国内二线品牌：50万 项目管理团队成本 【成本评估】：人力资源成本及行政费用开支，工程总造价的1-3% 项目资金筹措成本 1、股权 2、银行贷款 3、产权预售款 4、信托 5、FDI（外国直接投资） 项目建造成本 勘察费 保险费（在建工程险，财产险，工伤险等） 监理：建安投资额的3.5‰～7 ‰ 土建费用 装修费用 材料与设备采购 【成本评估】：建造成本占酒店建设成本的80-85%。国内高星级酒店的造价基本都在￥6000元以上。 国际国内酒店造价比较 开业筹备费用 添置设备、设施费用 汽车、厨具、灶具、计算机、复印机等，还要考虑运输费及安装调试费。 家具用品费用 客房家具，餐厅家具，会议室家具，办公家具，公共区域家具，客房用品，厨房用品，保洁用品等。 局部装饰费用 如雕塑，挂画，壁画等装饰艺术品。 劳动力成本 由管理人员、服务人员和技术人员的工资、福利等组成。 酒店保险 财产一切险，公众责任险，团队人身意外伤害综合险，机动车辆险，机器损坏险，现金险，雇主责任险，利益损失险，雇员忠诚险，电脑保险等等。 营业流动资金 包括3个月的人工成本，库存物品，水煤电气等开支费用。 【费用评估】：酒店建设费用的3-5% 项目运营 项目运营—劳动成本 酒店星级标准，与用工人数的关系 客房装修材料，与用工人数的关系 可能会影响客房