青海住宅物业服务收费管理办法.docxVIP

青海省住宅物业服务收费管理办法 （公开征求意见稿） 第一章  总 则 第一条  为加强我省住宅物业服务收费管理，规范相 关收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，体现 “质价相符、优质优价”原则，根据《中华人民共和国价 格法》、《青海省物业管理条例》以及《青海省定价目录》 等法律法规和规定，结合我省实际，制定本办法。 第二条  本办法适用于本省行政区域内住宅物业服务 收费标准的确定及监督管理。 第三条  本办法所称住宅物业服务收费，是指物业服 务企业按照物业服务合同约定的物业服务星级标准和收费 标准，或按照当地政府价格、住房行政主管部门确定的与 物业服务星级标准相对应的收费标准，对特定住宅小区内 房屋及其配套设施设备的共有部分进行管理、养护、维修， 维护环境卫生和秩序，向业主收取相应费用的行为。 第四条  住宅物业服务原则上实行星级物业服务（共 5 个等级）。住宅物业服务星级标准与物业服务企业资质等 级相对应。物业服务企业资质等级为一级和二级的物业服 务企业可实施所有 5 个级别星级服务，物业服务企业资质 等级为暂定和三级的物业服务企业可实施一星级、二星级、 三星级服务。 1 第五条 物业服务收费实行统一政策，分级管理。省级 价格主管部门会同同级住房和城乡建设行政主管部门负责 制定物业服务收费的管理办法，指导全省物业服务收费的 管理工作。市(州)、县价格主管部门负责本行政区域内住 宅物业服务收费行为的监督管理工作;市(州)、县房地产行 政主管部门负责本行政区域内住宅物业服务行为的监督管 理； 第二章  住宅物业服务收费标准的确定 第六条 保障性住房、房改房、老旧住宅小区以及住宅 前期物业服务实行政府指导价管理。收费标准与物业服务 星级相对应，由市(州)或县人民政府价格主管部门会同房 地产行政主管部门，根据本地区物业服务发展水平、物业 服务成本、社会承受能力等因素合理制定相应服务等级的 基准收费标准及浮动幅度，向社会公布，并报上级价格主 管部门和住房城乡建设主管部门备案。 通过自行管理形式进行物业管理服务的，可结合实际 情况，对管理服务方式和管理服务费用等事项予以约定。 第七条  实行政府指导价以外的其它住宅小区物业服 务星级和收费标准，按照优质优价原则，由业主委员会与 物业服务企业协商确定。收费标准协商不成的，可委托第 三方评估机构对物业服务成本等进行评定。 第八条 业主应根据物业服务的内容和质量标准要求， 通过公开、公平、公正的市场竞争机制，自主选择物业服 2 务企业和物业服务星级，以物业服务合同的形式约定物业 服务的服务星级、收费方式、具体收费标准等内容。 第九条  住宅物业服务收费应当遵循公开、公平、合 理、质价相符的原则，收费标准应当与《青海省住宅物业 服务星级标准》标准相对应。鼓励物业服务企业开展正当 的价格竞争。 第十条  物业服务费按照房屋建筑面积计收。已办理 房屋所有权证书的，以房屋所有权证书记载的建筑面积为 准；未办理房屋所有权证书的，以购房合同标明的房屋建 筑面积为准。 第三章  物业服务费的内容 第十一条  住宅物业服务费用由物业服务成本、法定 税费和物业服务企业的合理利润等构成，一般包括以下部 分：　　 （一）人员费用。包括管理和服务人员工资、按规定 提取的工会经费、职工教育经费，以及根据有关政策规定 应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失 业、工伤、生育保险等社会保险费用。 　　（二）共有部位和设施设备运行费用。物业共用部位、 共用设施设备（含电梯、消防设施、监控设备）的日常运 行、维护保养、检测费用，公共区域（含楼道）用水用电 等。不包括保修期内由建设单位履行保修责任支出的维修 费。应当通过专项维修资金予以列支的物业共用部位、共 3 用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，不计入物业 服务成本。 　　（三）物业管理区域清洁卫生费用。包括保持环境卫 生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道 疏通费、清洁用料费、垃圾处理费、环卫所需费用等。 　　（四）物业管理区域绿化养护费用。管理、养护绿化 所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥 费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护 费。 物业管理区域秩序维护费用。包括维护物业管 理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险 费及由物业服务企业支付的服装费等。不包括应由房屋建 设单位支付的监控设备和器材装备费用。 办公费用。包括物业服务企业的办公用品费、 交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它 费用。 物业服务企业固定资产折旧。在物业服务项目 内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用 年限在一年以上的固定资产年限分摊费用。 　 （八）物业共用部位、共用设施设备及公众