重庆某项目市场调查与分析部分.docVIP

4 市场调查与分析 4.1 重庆市房地产市场的发展现状 4.1.1 总体态势 重庆市作为西部唯一的直辖市,长江上游的经济中心,重庆的房地产市场近年来快速增长。2006年一季度,重庆市房地产市场承接2005年稳健发展的良好态势,房地产开发完成投资、商品房竣工面积、商品房销售面积和预售面积等各项指标与去年同期相比,均出现较大幅度增长,土地开发与土地购置得到有效控制。房地产开发继续显现出以市场为主导,以有效需求为依托的健康、有序发展态势。 4.1.2 各区房地产市场比较 ①渝中区一市场稳步前进 渝中半岛高楼林立,是未来CBD的核心区。主要以人工环境为主来展示两江四岸风貌。渝中半岛总面积9.47平方公里,将以“减量、增绿、留白、整容”的手法,对现有的建筑大动“手术”,强化商贸、文化功能,增加自然与人文景观及其配套的大中型公共设施,控制并弱化居住功能。 众多外国投资者目光聚焦渝中区。香港排名前10位的地产商九龙仓、华润集团也杀进了重庆的核心地带──解放碑;香港瑞安建业集团则准备斥资百亿元,在化龙桥地区投资参与占地约1500亩的旧城改造项目,建立涉外商务圈和高档小区; 据最新统计,2005年二季度全区商品房建设完成投资同比稳步增加;新开工面积增幅较大;商品房预售面积大幅增加;同时空置商品房面积继续下降,渝中区房地产开发主要呈现以下特点: 1住宅建设仍占主体。随着旧城改造力度的加大以及城镇化进程的推进,住宅需求量同步增加,大量的住宅需求决定了渝中区住宅建设在房地产开发中的主体地位。本二季度渝中区住宅在建面积193万平方米,约占整个在建面积的47%,这一比例与去年同期一致。 2大项目增多。2004年二季度完成投资7千万元以上的项目有5个,如“国贸中心”、“海客瀛舟”、“时代广场”等,而2003年同期完成投资7千万以上的项目仅1个。且2004年新开工8个项目总面积56.5万平方米(同比增长86%,而去年同期新开工也是8个,但总面积仅30万平方米。 ②南岸区一品质大盘推陈出新 “景观南滨路”是集观光、休闲、娱乐、居住一体的滨江大道,这是政府的规划方向。政府规定南滨路临江50米以內只能规划商业项目,景观南滨路將会因此而变成名符其实的商业街。南滨路因其得天独厚的地理位置,成为房地产开发商的投资热点。 2004年下半年南滨路上将有融桥半岛云满庭、阳光100国际新城、武夷滨江、海棠晓月、怡景天域、东原中央大街、汇金美堤雅城等呈鼎立之势。而江南大学城一带也是不可低估,学府大道69号、中天阳光美地、华宇江南枫庭、回龙湾等都将进一步展现其活力。据分析,仅南滨路沿线从大佛寺大桥到鹅公岩大桥段,在未来5年內將达1500万平方米的放量。南部楼市在南滨路沿线开发的带动下,再次成为开发亮点。 因“高山流水”、“天池林海”、“南岭雅舍”等的集体出击,南山房地产开发渐入高潮,这应当是南岸区近期楼市的一大亮点。 ③北部新区一超级大盘的展览馆 2005年的重点板块必然有北部新区的经开区,这里将成为重庆超级大盘的展览馆,包括龙湖盘下的“蓝湖郡”面积达1600亩,奥林匹克花园占据3300亩土地,建工集团的1000亩项目已经浮出水面,鲁能?星城,香港裕汇集团的棕榈泉也达1200亩。除此之外,还有保利集团正在谋划的3200亩土地,而联想控股的融科智地开发公司1000亩土地则刚刚拿下,还有香江国际、和记黄埔……少则一千亩,多则五六千亩,全部聚集在北部新区及经开区。 目前看来,经开区除了是超级大盘展览馆以外,还算是外来企业来重庆发展的首选区域,究其原因,主要是被该片区的发展前景所吸引。按照规划,北部新区将是未来重庆经济最为活跃、高科技人才大量聚集、商务发达的新城区,园区内规划布局了未来新重庆的涉外生态商务区、使领馆区、重庆光电产业基地、重庆软件产业基地和重庆医疗器械产业基地。雄厚的产业发展背景、巨大人口涌入和众多高新产业从业人员,无疑使这里拥有取之不竭的住房需求。 ④渝北区一高价盘比重增加 新牌坊版块规划定位为以金融、办公、信息、第三产业以及高档住宅小区为主。该版块房地产开发的最大特点是档次高、分布集中,已经逐步树立起重庆“富人区”的形象。 冉家坝版块作为新兴的开发版块,最重要的是相关配套设施的完善,包括道路、教育等。目前冉家坝的基础设施正在逐步得到完善,如松石大道、景观大道等的建设,未来的房地产开发必将向纵深发展。该片区的大量土地已经被开发商圈占,开发指日可待,如位于石马河嘉陵江畔的大川水岸项目已经亮相,该项目占地1000亩,主要规划为以花园洋房及别墅为主的异域风情的高档花园社区,项目配套设施完善,会所、学校齐全,该项目的推出,必将把冉家坝版块楼市的开发推向另一个高潮。 渝北两路版块,从楼盘的分布来看,空港经济开发区周边分布较为集中,如青麓雅园、瑞丰花园等,而在双龙西路和科技产业园转盘亦