业主大会解聘物业法律意见书.docxVIP

法律意见书 双子雅苑小区业主委员会： 关于双子雅苑小区业主委员会，要求起诉原物业，沈 阳狮城物业服务公司，退还所收取的物业费用一事。经我 所研讨，依据贵处向我所提供的全部材料，现我所发表如 下法律意见： 一、依据现行物业管理条例规定（《辽宁省物业管理 条例》及《沈阳市物业管理条例?》），其中《辽宁省物业 管理条例》?第三十四条 业主委员会履行下列职责： （一）执行业主大会的决定和决议，维护业主合法权益； （二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况； （三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业 服务合同；?（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建 议，监督和支持物业服务企业履行物业服务合同；?（五） 监督管理规约的实施；?（六）督促业主按时交纳物业服务 费及其他相关费用；?（七）组织和监督住宅专项维修资金 的筹集和使用；?（八）调解业主之间、物业服务企业与业 主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；?（九）业主 大会赋予的其他职责。及《沈阳市物业管理条例?》第十一 条.业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职 责:(一)召集业主大会会议，报告物业管理实施情况;(二) 执行业主大会的决定和决议;(三)与业主大会选聘的物业服 务企业签订物业服务合同;(四)及时了解业主、物业使用人 的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合 同;(五)监督管理规约的实施;(六)督促业主交纳物业服务 费及其他相关费用;(七)组织和监督专项维修资金的筹集和 使用;(八)调解业主之间因物业使用、维护和服务产生的纠 纷;(九)业主大会赋予的其他职责。 根据上述规定，贵委员会如果想代表双子雅苑小区全 体业主起诉沈阳狮城物业服务公司，则需按《辽宁省物业 管理条例》第二十四条　业主大会会议讨论决定下列事项: （一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委 员会选举办法、业主委员会工作规则；?（二）选举、罢免 或者更换业主委员会成员；?（三）确定物业管理方式，选 聘、续聘和解聘物业服务企业；?（四）确定物业服务内 容、标准以及物业服务收费方案；?（五）筹集和使用住宅 专项维修资金；?（六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）改变共有部分的用途；?（八）制定公共绿地管护办 法；?（九）共用部位、共用设施设备经营方式和所得收益 的管理、分配、使用；?（十）业主大会、业主委员会工作 经费的筹集、管理、使用，以及业主委员会委员津贴的来 源、支付标准；?（十一）改变或者撤销业主委员会作出的 不适当决定；?（十二）法律、法规或者管理规约规定的应 由业主共同决定的其他事项。第二十五条 业主大会决定 前条第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑 物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的 业主同意；决定前条其他事项，应当经专有部分占建筑物 总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。之规 定，召开业主大会，并经半数以上业主同意，形成决议后 方可代表全部双子雅苑小区业主起诉原物业沈阳狮城物业 服务公司。 二、依据《辽宁省物业服务收费管理实施办法》?第十 四条?实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包 括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行 物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服 务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服 务支出构成一般包括以下部分：（一）管理服务人员的工 资、社会保险和按规定提取的福利费等；（二）物业共用 部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（三）物业 管理区域清洁卫生费用； （四）物业管理区域绿化养护 费用；（五）物业管理区域秩序维护费用；（六）办公费 用；（七）物业管理企业固定资产折旧；（八）物业共用 部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（九）经业主 同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、 中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列 支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。第二十一 条?利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在 征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照 规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项 维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。依据上述规 定，双子雅苑小区业主委员会?，你方应收集狮城物业前几 年的物业支出账目，或在起诉后，申请法院审计物业以前 的账目核对物业详细支出。并且现在收集物业在公共区域 投放广告的数量及投放单位。好明确核实物业收入，使其 不能将应归园区业主的费用挪作私用。 三、依据《最高院有关物业服务纠纷案件司法解释》 第七条?物业服务合同期限届满或者终止、解除后，业主委 员会或者业主大会请求物业服务企业退出物业服务区域、 移交物业服务用房以及物业管理服务所必须的相关资料及 费用的，应予支持。 综上